Наша коллегия за свои 26 лет существования пережила разные катаклизмы: смены власти, эпидемии, войны даже там, где никто раньше не мог предположить. За эти годы сменилось поколение нклиентов: сейчас ими стали дети или даже внуки тех, кто пользовался нашими услугами ещё в 90-х.
Иногда интересно прокрутить назад ленту своих статей и вспомнить, о чём я писал в 2013 году, до того, как мир, с которым меня объединяет родной язык, сошел с ума. В этих статьях особенно приятно находить островки стабильности и подтверждение собственной правоты. Тогда, в 2013 году, и в статье-продолжении в 2015-м, я писал о факторах, влияющих на постоянный рост цен на недвижимость в Израиле, предлагая обратить внимание на этот вид инвестиций и на нашу коллегию для сопровождения сделок.
За прошедшее более чем десятилетие с моей первой статьи на тему стабильного роста цен на недвижимость в Израиле, они вырастали в среднем на 5,5% в год, увеличившись в целом за этот период более, чем дважды. За этот период было только два года (2018 и 2023), когда цены немного, на 1%, снижались, но были и два года (2021 и 2022), когда процент роста составлял двухзначное число. На август 2024 года цены уже выросли на 5,5%, полностью восстановив утраченные 1% спада в 2023 году. В крупных агломерациях рост цен на недвижимость в 2024 году стал ещё выше: Хайфа — 9,7%, центральная часть страны — 7,8%.
Итак, цены на жилье продолжают расти. Посмотрим, изменились ли условия с 2013-2015 годов. Порядок важности произвольный.
- Устойчивый рост населения- в 2013 году этот аспект стоял первым в списке. Сегодня численность населения составляет уже 10 миллионов человек. Скорость прироста населения — около 2% в год, причём около трети прироста обеспечивается репатриацией. Вместе с ростом качества медицины увеличивается и средняя продолжительность жизни, так что рост населения продолжается и как мы знаем проходит экспоненциально.
- Влияние туризма на рынок недвижимости— поток туристов сократился из-за военных действий. Сдача квартир в краткосрочную аренду оставалась до октября 2023 года выгодным предприятием, но, вероятно, с возвращением туристов будет обложена дополнительным налогом. Покупка зимних дач в Эйлате или летних в Нетании из-за сложностей с перелётами пока также менее привлекательна. Единственный фактор, который, надеюсь, временно утратил актуальность.
- Экспорт спроса на недвижимость— количество иностранных покупателей с гражданством Израиля или с потенциалом его получения сильно снизилось, но этот фактор отвечает только за 1-2% сделок по недвижимости в год.
- Низкая банковская ставка— по ипотекам с одной стороны, и по вкладам с другой. Это делает инвестиции в недвижимость доступными и более привлекательными, чем банковские депозиты. Сегодня, в 2024 году, прайм вырос в два раза — с 3,25% до 6%. Однако в 2013 году мы не могли предположить, насколько всё будет относительно. Поэтому ипотека в Израиле и на 2024 год остаётся выгодной.
- После кризиса, вызванного «мыльным пузырем» в сфере высоких технологий в начале этого века темпы строительства резко упали при продолжающемся приросте населения, что вызвало накопление дефицита жилищного фонда- сегодня мы сталкиваемся с новой причиной дефицита: значительным сокращением числа строительных рабочих из Палестинской автономии в результате войны. Это влияет как на текущие, так и на будущие проекты.
- Количество утвержденных кстроительству квартир существенным образом не увеличивается- ситуация сохранилась и на сегодняшний день, темпы строительства по прежнему не успевают за спросом.
- Застройщики не стремятся продавать квартиры дешевле для увеличения спроса- Существенных скидок на заявленную цену за более чем год войны мы не видим, но на 2024 нормой стали схемы оплаты 20-80,( иногда и 10-90), без привязки к индексу. 20% соимости оплачивается при заключении сделки а оставшиеся 80% при передаче ключа собственнику. Таким образом можно говорить о косвенной но существенной скидке.
- Отсутствие альтернатив безрисковых инвестиций с гарантированным текущим доходом- как и в 2015 году, доход от аренды в Израиле остаётся низким — порядка 2%. Однако стоимость самих квартир стабильно растёт.
- Налоговые преференции при извлечении доходов путем покупки квартиры и сдачи ее в аренду— налог на доход от аренды недвижимости (если речь не идет о большом числе квартир , или о краткосрочной аренде, что может быть приравнено в бизнесу по сдаче в аренду) – всего 10% а доход до 4308 шекелей вообще не облагается налогом.
- Ситуация в мире, очевидно, приведет к повышению волны репатриации в Израиль- 2022-2023 годах чувстовался деффицит на рынке аренды недвижимости из- за большого количества репатриантов. В конце 2023 война началась и в Израиле, но похоже она закончится уже скоро.
- Израильская банковская система возражает против того, чтобы цены на недвижимость понизились, атем более упали- банки по прежнему являются судодателями и активными участниками рынка недвижимости- для покупателей они предоставляют ипотеку, для застройщиков- финансирование, а также сопровождают каждый проект строительтва ведя эскроу счета.
- Повышение ожиданий покупателей— в отношении размеров квартир, качества материалов и стандартов энергоэффективности также меняются в соответствии со спросом — в сторону улучшения, что требует от застройщиков больших вложений.
- Надо смотреть правде вглаза, квартиры – это один изосновных способов отмывания капитала- черные деньги инвестируются в покупку квартир через друзей и родственников, давая на выходе чистые деньги при аренде и продаже, которые налогооблагаются по всего 10% или 25%-ной ставке, вместо 50%-ной при бизнесе. Мы слышали что этот метод все еще работает.
- ВИзраиле государство неявляется суперподрядчиком и не готово строить квартиры- строительство находится в руках частных компаний, большинство которых торгуется на бирже. Показывать снижение доходности они не заинтересованы. Проект создания доступного жилья хоть и помог некоторому количеству молодых семей получить квартиру, не изменил положения на рынке.
- Налоговая ставка наприбретение квартиры- налог на покупку втрой квартиры в 8% сохранился, но теперь он не до 4.8 миллионов шекелей а до 6.055 миллионов шекелей. Так что выдавливания инвестров при помощи налогов не случилось.
- Вквартиры будет инвестироваться огромное количество новоосвободившихся денег- на фоне роста благосостояния населения, особенно благодаря развитию хай-тека, расширился средний класс, стремящийся обеспечить жильём себя и своих детей.
- Эффект “идише маме” из 2015 года не только сохранился, но и усилился: теперь мама и/или папа — инженеры в международной компании получающие отличные зарплаты и ESOP сверху (14% населения Израиля заняты в сфере высоких технологий).
Оглянувшись на 10 лет назад, приятно осознавать, что в море нестабильности и штормов, в которых мы живём в Израиле, осталась одна постоянная: дефицит жилья и стабильный рост цен на недвижимость.©