Из-за чего дорожает недвижимость в Израиле и почему не стоит пытаться играть на росте цен – убедительно объясняет известный адвокат Эли Гервиц.
Цены на недвижимость в Израиле продолжают расти, несмотря на все попытки правительства их остановить. Скажу больше – несмотря на все разговоры израильского правительства о том, что они остановились.
Израиль – одна из немногих стран, где квартиры используют не только «для внутреннего употребления», но и как экспортный товар. Ведь иметь домик на Святой земле хотят и русские, и американские, и английские, и французские, и другие евреи.
Хотеть – хотят, но позволить это себе может далеко не каждый. Поэтому было бы странно, если бы на этом рынке не начали появляться альтернативные предложения.
Одно из них, о котором мы поговорим сегодня, связано с продажей сельскохозяйственных земель. Идея ясна. Если земля переводится из сельскохозяйственной в строительную, будь то под офисные здания или под жилье, ее цена резко взмывает вверх. Даже несмотря на то, что государство претендует на налог, доходящий до половины прироста капитальной стоимости от перевода земли в другой статус, люди, которым повезет купить землю по цене сельскохозяйственной за минуту до ее перевода в жилой сектор, безусловно, заключат лучшую сделку в своей жизни.
В чем же проблема? Да в том, что, скорее всего, вы этими людьми не станете. Постараюсь объяснить причину.
Как работает рынок продажи сельскохозяйственной земли в Израиле? Инициативные люди покупают огромный участок практически ничего не стоящей земли. Понятно – не в пустыне Негев, а где-то рядом с жилыми или деловыми районами. И пытаются сделать две вещи.
Первое – поделить землю на участки и продать их, назвав это «правом на квартиру».
Второе – убедить государственные органы, от Минстроя до муниципалитета, что этот участок нужно из сельскохозяйственного сделать строительным, в идеале, конечно, жилым.
Не секрет – в Израиле спрос на квартиры резко превышает предложение. Это развитая страна с самым высоким уровнем прироста населения: как за счет хорошей рождаемости, так и за счет передовой медицины. Ну и за счет вас, то есть репатриантов и потенциальных репатриантов.
Израиль – страна маленькая. И если его границы когда-то изменятся, то от этого страна станет не больше, а меньше. Поэтому понятно, что расширение городов – не только вверх, но и вширь, – это объективный и неизбежный процесс. Только нет ни малейших гарантий, что завтра на участке, который находится рядом с жилым кварталом, вырастет еще один жилой квартал. Если есть какая-то причина, по которой эта земля является не строительной, а сельскохозяйственной или какой-то другой, то эта причина может сохраниться на годы, на десятилетия или навсегда.
Да, конечно, существуют участки сельскохозяйственной земли, которые будут переведены под жилищное строительство. Но это произойдет очень нескоро. Израиль – это не «страна победившего инсайда», где, пользуясь связями, вы можете купить участок земли около Тель-Авива, а потом ввести его в муниципальные границы, и уже за счет этого удвоить его цену. Разговоры о муниципальном объединении Тель-Авива и Бат-Яма, которое, если реализуется, приведет к росту цен в Бат-Яме просто за счет объединения с Тель-Авивом, – эти разговоры ведутся десятилетиями. Поэтому надеяться, что вы сегодня купите актив, а завтра что-то произойдет и вас озолотит, достаточно наивно.
Я не идеализирую Израиль. Он не свободен от коррупции, особенно на муниципальном уровне. Но если кому-то и удастся съесть эту вишенку с торта, то это, скорее всего, будете не вы. И даже не я.
Поэтому если вы хотите купить участок сельскохозяйственной земли в подарок вашему сыну на брит милу, в надежде, что ко времени, когда ему нужно будет оплачивать университет, этот участок из сельскохозяйственного превратится в строительный, – я вас не буду отговаривать. Но если вы хотите купить с той же целью участок в подарок вашему сыну на бар-мицву – вот этого, пожалуй, делать не стоит. Все мы в той или иной мере подвержены азарту и периодически заполняем карточки со ставками на результаты футбольных матчей, или покупаем лотерейные билеты. Только я никогда в жизни не покупал лотерейный билет за сто тысяч долларов.