Подводные камни долевого строительства

Устойчивость израильской банковской системы не может служить стопроцентной гарантией отсутствия рисков. При этом законы, принятые в сфере строительства жилья, обеспечивают покупателям максимальную защиту.

Владимир Путин дал указание в течение трех лет прекратить в России долевое финансирование строительства жилой недвижимости, которое президент Российской Федерации считает слишком рискованным. И его можно понять, если в стране почти четверть миллиона обманутых дольщиков.

В Израиле механизм, сходный с российским долевым финансированием строительства, работает много десятилетий и доказал свою чрезвычайную эффективность. В том ли дело, что в России девелоперы сплошь мошенники, а в Израиле одни святые? Думаю, что дело не в этом, люди везде одинаковые, а в том, что институты разные.

В Израиле девелоперы строят на привлеченные деньги, а не на свои. И не потому, что своих средств у них нет, а потому, что это позволяет им вести больше проектов, на которые внутренних ресурсов просто не хватило бы. Откуда девелоперы берут деньги? Конечно, у покупателей. Таким образом они еще и решают проблему реализации и получают наиболее точную оценку реальной стоимости проекта, что, в свою очередь, позволяет банкам сопровождать проект и давать ипотечные ссуды покупателям.

В Израиле с 1973 года существует специальный Закон о продаже квартир (защита инвестиций покупателей квартир). Каждый строительный проект должен сопровождаться банком, который ведет для него отдельный счет. И ссужает деньгами девелопера только под платежные документы, шаг за шагом, на каждый этап строительства. То есть потратить деньги покупателей одного проекта, чтобы прикупить земли под следующий, девелопер не сможет.

А может ли девелопер коррумпировать банковского служащего? Если это случится, то дольщики не будут устраивать крестный ход вокруг Кремля, а обратятся в израильский суд, обвинив банк в халатности: плохо проверял основания для освобождения денег, некачественно следил за продвижением строительства и т. п. И суд с большой вероятностью возложит ответственность на банк и заставит его вернуть покупателям свои – а значит и банка! – деньги. А банки в Израиле, вы не поверите, очень не любят отдавать свои деньги, ну разве что в виде штрафа американскому регулятору.

А что же покупатели строящихся квартир получают взамен за ожидание и за дополнительные – в Израиле мизерные, в России, по мнению В. В. Путина, непомерные – риски? Конечно, возможность купить такую же квартиру заметно дешевле, чем уже построенную. В России говорят о дельте в 40%. В Израиле выигрыш поменьше, но тоже достаточно существенный, иначе все будут ждать завершения строительства, а девелоперам для получения банковского сопровождения проекта обычно нужно заранее продать минимум 40% квартир.

Стоит ли лишать покупателей квартир подобной экономии, даже если это мотивировано их защитой? Я вообще небольшой сторонник такого жесткого патернализма. И если бы в Израиле Биньямин Нетаньяху распорядился запретить покупать недостроенные квартиры, то на демонстрации против него вышло бы больше народу, чем в России обманутых дольщиков. Так что вместо тотального запрета института долевого финансирования строительства в России, может, имеет смысл его немного подтолкнуть в правильном направлении? Уверен, Израиль будет готов поделиться опытом.

11.12.2018

Понравился материал? Подпишись на рассылку!



вернуться ко всем статьям

Получить консультацию

не корректно введен
не корректно введен
не корректно введен
не корректно введен
не корректно введен