Версия для слабовидящих

Миллионеры из трущоб

Миллионеры из трущоб
Мы уже делились с вами нашими взглядами о потенциальном влиянии коронавируса на рынок израильской недвижимости – как на рынок «со вторых рук», так и на покупки от застройщиков.

Касательно вторичного рынка мы говорили, что, по нашему мнению, будет относительно немного владельцев квартир или домов, которые будут вынуждены продать их из-за невозможности выплачивать ипотечную ссуду. Мы не изменили наше мнение. Во-первых, государство идет навстречу этим людям и временно замораживает возврат ипотеки. Во-вторых, у них всегда есть альтернатива: съехать из квартиры, которую они в любом случае потеряют, если продадут, или сдать ее в аренду и из получаемой арендной платы не только обслуживать ипотеку, но, возможно, даже откладывать небольшую сумму – ситуация это позволяет, поскольку проценты по ипотечным ссудам в Израиле невысоки, а доля ссуды от цены квартиры не превышает семидесяти (а в среднем скорее пятидесяти) процентов.

Мы говорили о том, что основными «донорами» быстрых и стрессовых продаж квартир, по ценам ниже рынка, станут те их владельцы, проблемы которых не имеют непосредственно к этим квартирам никакого отношения. Это не государственные чиновники или наемные работники, а владельцы маленьких и средних бизнесов из наиболее пострадавших отраслей, которых коронавирус выкинул очень далеко за борт, в банкротство. Они уже понимают, что квартиру (или квартиры – да, у многих их несколько) им не сохранить, она все равно уйдет с молотка в рамках процесса банкротства и с куда большими потерями, поэтому они заинтересованы в том, чтобы продать ее самостоятельно. Пусть даже дешевле, но главное – быстро. В худшем случае они просто получат за нее максимально возможную сумму (продажа банком связана с большими расходами и потерями), а в лучшем случае, мобилизовав средства, продержатся на плаву в своем основном бизнесе и смогут его спасти и избежать банкротства.

Но в этот раз мы хотим поговорить об особой категории владельцев недвижимости, которая, похоже, тоже станет «донором» продаж. Мы называем их «миллионерами из трущоб». Дело в том, что в Израиле есть очень много старых домов, старых квартир, и в них десятилетиями живут не очень обеспеченные, чтобы не сказать, бедные люди, родившиеся в них или получившие их в наследство от своих родителей. У них никогда не было копейки за душой, нет ее и сейчас. Они работают на очень низкооплачиваемых работах, и тратят все, что зарабатывают, и всегда «сидят в минусе» в банке. Большинство из них живет в старых, «убитых» и соответственно ДЕШЕВЫХ (конечно, по израильским меркам) квартирах, но есть и небольшой процент тех, кого мы как раз и называем «миллионерами из трущоб» – их квартиры тоже старые и «убитые», но при этом ЧЕРТОВСКИ ДОРОГИЕ, так как их владельцам посчастливилось родиться в Тель-Авиве (и соседних городах) или в Иерусалиме, в плохих на те времена районах, которые со временем стали престижными.

Сегодня Тель-Авив по стоимости квадратного метра жилплощади находится на втором месте в мире – после Парижа. У наших «миллионеров из трущоб» нет никакой ипотеки. Квартира принадлежит им испокон веков или досталась от родителей. Но в большей своей массе они относятся к той категории работников, которая в Израиле пострадала из-за коронавируса сильнее, чем остальные: это низкооплачиваемые работники рисковых отраслей, например, ресторанной, и сегодня они находятся в абсурдной ситуации – являются чуть ли не долларовыми миллионерами, а живут в нищете, в точности как герой рассказа Марка Твена, безработный моряк Адамс, который оказался втянутым в спор братьев-миллионеров. Вручив Адамсу банкноту достоинством миллион долларов, они ставят ему условие, что он ее не разменяет в течение месяца. И что вы думаете – благодаря банкноте Адамс начинает жить на широкую ногу: поселяется в шикарном отеле, обедает в лучших ресторанах, везде ему все отпускают в кредит и даже не просят денег. Одна проблема – имея в кармане миллион, наличных денег у него, как таковых, нет. По этому сюжету был в 60-х поставлен фильм, но то, что завершается хэппи-эндом на киноэкране через месяц, в реальной жизни займет намного больше времени, и закончится совершенно иначе – по счетам приходится платить.

Те, кому принадлежит квартира на задворках Израиля, не обремененная ипотекой, «стоят» несколько сот тысяч долларов, что, конечно, намного дороже, чем на задворках российских. А вот квартира на бат-ямских, нетанийских и тем более тель-авивских задворках может стоит и полмиллиона долларов, и куда больше.
Главная проблема этих «миллионеров из трущоб» – им нужно на что-то жить, уровень их расходов хоть и очень невысокий, но постоянный – и снизить его очень затруднительно. Но если раньше у них также был невысокий, но постоянный уровень доходов, то теперь, из-за коронавируса, его нет.
Использовать свою квартиру в качестве «банкомата» будет для них проблематично. Во-первых, потому, что банк вряд ли даст им ссуду под залог этой квартиры, ибо кроме надежного залога банк также должен видеть источник денег для погашения ссуды. А единственным источником для этих людей в данном случае будет … сама ссуда. Во-вторых, в своем большинстве эти люди просто не умеют общаться с банками на таком уровне – заложить свою квартиру для них часто невыполнимая задача.

В свете всего вышесказанного единственной возможностью выжить для определенной части таких квартироваладельцев станет продажа своей квартиры. Они будут совершать сделки ниже рынка – как потому, что им нужно будет продавать быстро, так и потому, что они не умеют на этом рынке профессионально работать.
Сначала они, конечно, попробуют продать квартиру заметно дороже ее рыночной стоимости. Ведь они ее продавать не хотят, но уж если они вынуждены это сделать, то стоит хотя бы на этом заработать, не так ли? Под давлением обстоятельств они в конце концов должны будут отказаться от своей «креативной» идеи и снизить цену до реальной рыночной. Но и там их будет ждать большая конкуренция и небольшое количество потенциальных покупателей, поэтому они будут и дальше снижать цену.

Насколько морально воспользоваться чьим-то тяжелым положением, чтобы на этом заработать, каждый решает для себя сам. Но думаю, что вопрос, который сейчас больше интересует потенциальных покупателей, не этический, а сугубо материальный: не пойдет ли вниз весь рынок израильской недвижимости в связи с этой ситуацией?

Ответ зависит от того, перейдет ли количество в качество – то есть сколько будет таких «миллионеров из трущоб», с одной стороны, и очень торопящихся продать застройщиков, с другой. Сколько будет таких сделок «ниже рынка», то есть останется ли цена сделок «ниже рынка» действительно внерыночной, или весь рынок выровняется по ним? По причинам, которые мы уже озвучивали в прошлом и еще вернемся к ним в будущем, мы думаем, что в «среднем по больнице» цены на рынке израильской недвижимости не пойдут вниз. Поэтому покупка таких квартир от «миллионеров из трущоб» станет именно той возможностью, которая в Израиле представляется достаточно редко.

20.08.2020

Понравился материал? Подпишись на рассылку!



вернуться ко всем статьям

Получить консультацию

не корректно введен
не корректно введен
не корректно введен
не корректно введен
не корректно введен