Коворкинг vs офис: надуманное противопоставление

Коворкинг vs офис: надуманное противопоставление
В середине апреля в российской бизнес-тусовке началась интересная дискуссия о том, что лучше: коворкинги или офис? Казалось бы, трудно представить себе менее своевременную тему. Режим карантина в России ввели совсем недавно, колоссальные убытки несут все: и владельцы коммерческой недвижимости, и коворкинги, и арендаторы. Как строить планы на будущее в условиях, когда сроки режима изоляции невозможно предсказать даже примерно, равно как и последствия кризиса для малого и среднего бизнеса.

С другой стороны, правительство Израиля уже рассматривает сценарии постепенного возврата людей на рабочие места, да и информация, которая поступает от ученых, работающих над вакциной от коронавируса, внушает осторожный оптимизм.

Высокотехнологичные компании — как стартапы, так и зрелые бизнесы, — в меньшей степени подвержены рискам изоляции. Удаленная работа для многих ИТ-специалистов является нормальной практикой. Инвестиционная активность в хайтеке даже выше, чем в прошлом году: биотех и медтех ожидаемо в топе. Плюс государственные фонды в Израиле поддерживают разработки, которые в краткосрочной перспективе могут дать результаты в борьбе с COVID-19. Так, например, Израильское Агентство по инновациям (IAA) уже выдало грантов примерно на 6 млн. долларов 35 компаниям, которые разрабатывают высокотехнологичные продукты, призванные помочь скорейшей победе над вирусом. Всего Агентство планирует выделить порядка 179 млн. долларов на этот проект. Разработчикам компьютерных игр тоже повезло: компания Sony организовала фонд в 10 млн. долларов для поддержки тех, кто создает инди-игры. А TechCrunch опубликовал новость о том, что венчурный фонд NFX поддержит стартапы на посевной стадии инвестициям от 1 до 2 млн. долларов за 15% от компании, при этом заявки можно подавать онлайн, а рассмотрение заявок будет проходить по ускоренной и упрощенной схеме.

При этом — именно стартапы являются целевой аудиторией большинства коворкингов. И, очевидно, бизнес-стратеги уже задумываются о том, каким будет мир после карантина. Когда-нибудь он закончится. А режим изоляции, похоже, в обозримом будущем будет последовательно смягчаться. Так что ничего странного в том, что передел рынка коммерческой недвижимости начался уже сейчас, нет.

Ранее мы беседовали с Вадимом Осадчим, одним из советников Израильской русскоязычной адвокатской коллегии “Эли Гервиц”, отвечающим за глобальное налоговое планирование клиентов коллегии, о том, почему многие высокотехнологичные компании из стран пост-советского пространства стремятся приобрести израильскую прописку. Очевидно, что движение ресурсов (мозгов, денег и других активов) на мосту “Москва — Тель-Авив” не прекращается в условиях карантина. И интерес к аренде или приобретению рабочего пространства для ИТ-бизнесов есть даже сегодня. Что уж говорить о том времени, когда ограничения на физические перемещения будут сняты? Понятно, что к этому моменту рынок уже будет поделен. Так что те, кто хочет воспользоваться моментом и получить особые условия или наилучшим образом реализовать свои конкурентные преимущества делают это сейчас.

Особенно важно использовать промахи ведущих игроков рынка. Так, на фоне падения акций, WeWork в России пытается давить на арендаторов, которые оказались в сложной ситуации, ссылаясь на условия контракта и грозя судом. При этом на американском рынке компания, напротив, демонстрирует лояльность, особенно в отношении новых клиентов: они предлагают скидку 50% в случае долгосрочного контракта. Но даже при этом сложно ожидать от них гибкости внутри этого самого контракта. А как быть, если вы — стартап и вам нужно срочно сократить количество сотрудников и, соответственно, уменьшить арендуемые площади? В случае с офисом, это более чем проблематично. Даже не все коворкинги готовы проявить достаточную гибкость, как показывает опыт компании Эвотор из упомянутого выше примера, опубликованного The Edinorog: компания приняла решение съезжать из WeWork. Но есть плюс. По словам генерального директора компании Андрея Романенко, они поняли, что могут обойтись меньшими площадями, что позволит сэкономить в дальнейшем. Естественно, возникает вопрос: куда пойдут такие бизнесы, не найдя понимания у своих нынешних арендодателей?

Мы поговорили с Алексеем Барафановым, управляющим директором сети коворкингов SOK в Израиле.

83989945_145952843533741_879554803380781056_o.jpg

ИС: Кого бы вы хотели видеть среди клиентов?

АБ: В основном это хайтек-компании, стартапы. У нас страна стартапов, им необходима гибкость при аренде офисного пространства: сегодня в команде может трудиться десять человек, а завтра они получили инвестиции и выросли в пять раз. А может быть и наоборот: сегодня в компании работает 100 человек, но гипотеза не подтвердилась, компания совершает пивот, стратегия меняется и в команде остается только костяк, пятеро основателей. Мы умеем заключать гибкие договоры на короткий срок. Это дает возможность нашим клиентам сокращать или расширять арендуемые площади в соответствии с их запросами.

Дальше — это крупные корпоративные международные клиенты. В Москве 70% рабочих мест в наших коворкингах занято большими бизнесами. Такую же тенденцию мы видим и в Израиле: эти клиенты арендуют масштабные площади, буквально — целые этажи.

Третья наша целевая аудитория: фрилансеры, начинающие предприниматели, которые потом вырастают в первых или даже во вторых. Для таких клиентов мы специально разработали проект SOK Club. Он предполагает возможность работать круглосуточно по стандартной цене или же со скидкой — 12 часов в сутки. Мы считаем, что люди, которые умеют планировать свое рабочее время, заслуживают особых условий. Поэтому с 9:00 до 18:00 действует специальный тариф: 400 шекелей в месяц (примерно 8,5 тыс. рублей). Мы понимаем, что некоторые работают с партнерами в других часовых поясах, поэтому спецпредложение может действовать и в ночные часы — это обсуждается с клиентом индивидуально. Мы вообще — за типовые решения при индивидуальном подходе. Первое позволяет нам держать цены ниже средних по рынку, а второе — гарантирует долгосрочные отношения с клиентами, возможность расти вместе с ними.

ИС: Подробнее про цены, пожалуйста.

АБ: Мы существенно дешевле наших основных конкурентов, таких как Be All (от 970 шекелей в месяц), WeWork (сейчас доступны только отдельные офисы по цене несколько тысяч шекелей в месяц), MindSpace (от 1650 шекелей в месяц). У нас нет лишних расходов, мы знаем как оптимизировать бюджет на операционное обеспечение бизнеса, на строительство и эксплуатацию. Мы не знаем точно, какую маржу закладывают наши конкуренты, возможно, они перезакладываются… Но мы можем предоставить такие условия и дать клиентам право выбора.

В наш “антикризисный пакет” входят, например, скидка 25% при аренде рабочего места на один день, переговорные комнаты на 1 час от 60 шекелей, возможность арендовать отдельный офис на срок от одного дня и спецпроект “Hotdesk-office”, который позволяет снизить расходы минимум в 1,5 раза.

ИС: Что отличает вас от конкурентов, помимо цены? Ведь набор сервисов у всех коворкингов примерно одинаковый: безлимитный высокоскоростной интернет, оргтехника, телекоммуникации, необходимая мебель, напитки...

АБ: Коворкинг — это еще и экосистема. Посещение открытых мероприятий от экспертов области, которые в том числе могут проводить наши резиденты, нетворкинг, образовательные программы — тоже важная часть нашего предложения и стратегии развития. Ну и важная для многих деталь: наши площадки создаются в соответствии с требованиями американского экологического стандарта строительства и эксплуатации Leed Standard. Это одно из требований к офисному пространству, которое предъявляют такие компании как Google, Microsoft, PaloAlto, Autodesk и др.

ИС: Кстати, про экосистему. В Израиле часто можно наблюдать как коворкинги превращаются в акселераторы. У вас есть подобные планы?

АБ: Да и нет. Мы думаем про образование, а не про акселерацию. Это амбициозная задача, которую на нашем рынке еще никто не решил. Акселерационных программ на рынке очень много. В Израиле их больше двухсот. Наше мнение: рынок перенасыщен такими предложениями и создавать очередной акселератор не интересно.

ИС: Может ли резидент одного из ваших московских коворкингов приехать в Тель-Авив, зайти в местный SOK, сесть и продолжить работать “как дома”?

АБ: Да, наши клубные правила действуют во всех коворкингах сети. В целом мы делаем так, чтобы коммуникация с офисом, с офисным пространством, с нашим брендом была максимально легкой для клиента и клиент не замечал первичной интеграции: пришел со своими вещами, получил доступ и сидит работает.

ИС: Сколько времени это занимает? Вот я решил стать вашим клиентом по клубной схеме. Пришел к вам в офис или связался с помощью приложения, забронировал встречу… Сколько времени пройдет с того момента, как я перешагнул порог коворкинга, до того момента, как я смогу сесть и заняться своими делами?

АБ: Десять минут. На подписание договора и оплату. Человек приходит, предоставляет свои документы, подписывает договор, проводит по карте оплату на ресепшне, получает карту доступа и садится работать.

ИС: Сколько у вас сейчас площадок в Израиле?

АБ: Сейчас одна площадка, 3000 м2, которую мы открыли 30 января. В планах в течение четырех лет открыть еще шесть локаций: в Тель-Авиве, Иерусалиме, Хайфе, Петах Тикве, Рамат Гане. Мы должны за это время вырасти в десять раз (по квадратным метрам — ИС).

* * *

И в Москве, и в Тель-Авиве основными арендаторами выступают крупные компании. Они предоставляют коворкингам заботиться о своей офисной инфраструктуре. При условии, что помещение соответствует определенным стандартам, таким как Leed Standard. А как же банальная математика? Севиль Нагаева, редактор Tranio, опубликовала в Rusbase материал о том, как кризис (изоляция, цены на нефть и т.п.) меняют расстановку сил на рынке офисных помещений. Она утверждает, со ссылкой на исследование Colliers, что до 80% клиентов московских коворкингов — стартапы и крупные компании. Это совпадает с опытом нашего эксперта. Аргументы, приведенные в статье, также совпадают — гибкость и экономия: не нужно переезжать в новый офис если команда выросла или, наоборот, уменьшилась. Ну и ремонт, уборка и чай-кофе перестают быть головной болью арендатора, высвобождая менеджерские ресурсы для решения задач основного бизнеса. Однако Мария Подлесова, основатель и генеральный директор Rusbase (Сайта, на котором вышла статья Севиль, послужившая отправной точкой для дискусии. — ИС), категорически не согласна с тем, что коворкинг дешевле офиса. Об этом она написала на своей страничке в Facebook. У нее два основных аргумента. Первый: почему цену в коворкингах сравнивают со стоимостью аренды в бизнес-центрах класса "А", если можно снять офис скромнее? Ответ лежит на поверхности: крупные международные компании имеют определенные требования к офисам. И не испытывают потребности экономить на помещении даже в кризис (аргументы мы привели в начале статьи). А именно они являются основными арендаторами коворкингов: об этом пишет Севиль и говорит Алексей Барафанов, наш эксперт из SOK. Второй контраргумент: ни один владелец коммерческой недвижимости не сможет обеспечить такую гибкость, как коворкинг: попробуйте заключить “короткий” контракт на аренду традиционного офиса. И, наконец, третье: представьте, какой управленческий ресурс вы тратите на обслуживание офиса. Явно больше, чем 10 минут единовременно. Андрей Кулагин, управляющий директор Deworkacy, в ответной реплике на Facebook подтверждает: “Например, снеки и канцелярия — 25 тыс/мес. (По оценкам Марии. — ИС). Но ведь кто-то это должен закупать и следить за этим? Это либо офис-менеджер 40-60 тыс руб/мес (а еще налоги 43%-49%), либо кто-то от своего продукта должен отвлекаться и заказывать это все. А бухгалтер должен заключать договор на поставку канцелярии и снеков, на клининг, на охрану, на интернет…”

Второе возражении Марии: “Помните, что если на вас зарабатывают, значит в это заложена прибавочная стоимость продукта, а значит вы переплачиваете”. Тут, как справедливо замечает Андрей, нужно вспомнить про CAPEX и OPEX. Покупку мебели и других аксессуаров офисной жизни не считают при оценке аренды, т.к. это CAPEX, “но если это переложить на средние амортизационные три года”, то получится ощутимое увеличение стоимости аренды офиса. Ну и еще раз про гибкость: за один год, учитывая “текучку”, управляя OPEX, есть приличный шанс сократить расходы на коворкинг. Шанс, которого нет при аренде офиса.

При этом ни один из участников дискуссии на оценивает ситуацию в глобальном контексте. А именно: аренда площадей в коворкинге обеспечивает вас и ваших сотрудников комфортными условиями работы при высокой мобильности персонала. Работники ИТ-компаний много перемещаются между различными локациями. И если есть возможность при этом не выпадать из привычной офисной среды, включая настройки инфраструктуы, это существенный плюс. Скорее всего, вы не сможете арендовать офисы во всех локациях, куда должны перемещаться ваши торговые представители или инженеры службы поддержки. А международная сеть коворкингов решает эту задачу в рамках базового пакета услуг.

Еще одна деталь: при аренде офиса вы часто ограничены в конфигурации офисного пространства. Другими словами: вы выбираете из того, что есть. Мы попросили Алексея Барафанова прокомментировать этот момент. Вот что он рассказал:

Мы предоставляем очень гибкую архитектуру. Те перегородки, которые стоят у нас между кабинетами, мы можем без каких-то ремонтных, пыльных работ, не разбивая стены, перенести и построить тем самым среду, необходимую для крупных корпоративных клиентов. Они могут, например, из кабинета собрать для себя кухню. Или зал для отдыха, или конференц-зал, или переговорную комнату. Другими словами — сделать офис именно таким, каким они хотят его видеть.

* * *
Холливар между сторонниками аренды офисов и любителями коворкингов представляется надуманным. Сегодня очевидно, что коворкинги играют на рыке аренды офисов, и выигрывают, благодаря гибкости ценообразования, глобальности, знанию специфических запросов крупных компаний. Тех компаний, которые в меньшей степени подвержены кризису, спровоцированному пандемией коронавируса. Кризис этот, как и многие до него, в какой-то момент закончится. Так, в Израиле уже объявили о снятии ряда ограничений. Люди снова вернуться к работе, будут активно перемещаться и очень внимательно считать. Так что сейчас самое время подумать о том, где и на каких условиях размещать сотрудников. Кстати, обратите внимание на скидки, которые предоставляет SOK при заключении долгосрочных контрактов как в Москве, так и в Израиле.

Интервью - Илья Стечкин

12.05.2020

Понравился материал? Подпишись на рассылку!



вернуться ко всем статьям

Получить консультацию

не корректно введен
не корректно введен
не корректно введен
не корректно введен
не корректно введен