Версия для слабовидящих

Что будет с ценами на израильскую недвижимость после коронавируса

Что будет с ценами на израильскую недвижимость после коронавируса
Я рискну сделать некий прогноз, ни в коем случае не претендуя на хрустальный шар провидца. Начнем с того, что последние 12 лет цены на израильскую недвижимость росли без резких рывков и падений, параллельно с ростом израильской валюты – шекеля по отношению к евро и доллару – и тем более по отношению к рублю.

Что будет дальше? Я бы здесь поделил анализ рынка на первичный и вторичный. На вторичном рынке я не ожидаю появления большого количества квартир, которые будут продаваться дешевле рынка. Они будут, их будет немного, и у них будет один общий знаменатель.

Для того, чтобы продать квартиру существенно дешевле рынка, продавец должен иметь очень серьезную мотивацию, которая может быть либо внутренней, либо внешней – я имею в виду, по отношению к самой квартире.

Есть люди, которым будет тяжело обслуживать ипотечную ссуду. Конечно, таких людей будет намного больше, чем было в 2019 году. В Израиле безработица была в районе 3,5%, сегодня по оптимистическим прогнозам она будет в два раза больше, а по пессимистическим и во все четыре.

Значит ли это, что люди, потеряв работу, продадут свою квартиру? Нет, в подавляющем количестве случаев не значит, потому что сумма, которую они выплачивают по ипотеке, не сильно отличается от суммы, которую они должны будут платить за аренду такой же квартиры. А если они захотят по соображениям экономии съехать к родителям, то они, наверное, предпочтут попытаться сдать квартиру в аренду, пусть даже арендной платы не хватит для полного погашения ипотеки и им придется доплачивать небольшую разницу, чем продать квартиру на 10% или 15% «дешевле рынка», под которым мы подразумеваем докризисные цены.

Будут ли из этого правила исключения? Да, конечно, будут. Но количество людей, которые будут за любые деньги или очень дешево продавать квартиры только потому, что они не могут обслуживать ипотеку, по моему мнению, будет очень и очень маленьким.

Есть категория людей, которые будут готовы продать квартиру быстро и дешево – по причинам, с самой квартирой не связанным. Более того, эта квартира может быть даже не обременена ипотекой. Речь идет о бизнесменах, которым не повезло оказаться в тех сферах, которые пострадают от коронавируса, в короткой перспективе, и от его последствий, в среднесрочной перспективе, сильнее всего. Что это за сферы – всем прекрасно понятно. Это туризм, ресторанный бизнес, организация мероприятий. И в каждой стране это дополнительные сферы, с которых не будут сняты ограничения.

Разрешат людям тренироваться в спортзалах – выводим категорию хозяев спортзалов за скобки. Не разрешат или потребуют удаленность 5 метров между каждыми двумя занимающимися, что ни в какую бизнес модель не вписывается - тогда и хозяева спортивных залов тоже попадают в эту категорию. Проблема этих людей заключается в том, что государство, похоже, при всем желании, не сможет им помочь, потому что государство, напрямую или через банки, умеет давать «длинные деньги» большим фирмам, умеет давать прожиточный минимум наемным работникам, но не умеет компенсировать потерю оборота. От того, что кому-то компенсируют не оборот, а недополученную маржу, легче не станет и не поможет пройти выше ватерлинии.

Будет большое количество банкротств. Часть бизнесов будет близка к банкротству, но если их хозяева будут верить, что их еще можно спасти, что они недалеко от поверхности воды, еще несколько гребков и они вынырнут, такие бизнесмены будут продавать быстро – и поэтому дешево – лишь бы спасти дело своей жизни.

Каков шанс наших российских клиентов войти именно в такую сделку? Надо смотреть правде в глаза, он не очень велик. Во-первых, этих сделок не будет много. Во-вторых, они будут проходить «под радаром» – никто не будет носиться и кричать "я умираю, спасите, пол царства за коня, купите у меня дом на израильской Рублевке за полцены". Поэтому большинство таких сделок очевидно будет абсорбировано соседями, которым больше повезло со сферой бизнеса, и риэлторами. Можно ли рассматривать как бизнес-модель поиск дешевых квартир на вторичном рынке? Нет, думаю, что этого делать не стоит.

Теперь мы переходим к первичному рынку, который тоже делится на два сегмента.

Сегмент номер один – это готовые квартиры. Дом, который уже построен, но в котором есть квартиры, которые еще не проданы. В Израиле строят довольно долго, процесс занимает, скажем, три года, при этом часть квартир продается задолго до того, как первый экскаватор заезжает на площадку. Они продаются по системе pre-sale, friend and family – несколько дешевле, чем квартиры второго раунда. Но в Израиле в последние годы есть традиция – некоторое число квартир, чаще всего дорогих квартир, то есть пентхаусов, застройщик не спешит продавать, сознательно оставляя их под конец стройки. Чем больший процент работы завершён, тем выше цена квартиры в процентном отношении, а чем дороже квартира, тем каждый процент цены больше в номинальном исчислении. Поэтому есть энное количество застройщиков, более или менее качественных (в такой ситуации это не важно), которые остались с готовыми квартирами в уже построенных зданиях. Кто-то из этих застройщиков в других проектах провисает финансово, кто-то из них не полностью погасил банку ссуду за сопровождение этого уже завершенного проекта, не торопясь это делать, поскольку деньги в Израиле достаточно дёшевы, а цены постоянно росли. И сегодня, в ситуации кризиса, полагаю, будет немалое число подрядчиков, которые не будут заинтересованы держать эти квартиры и дальше в надежде выжать максимальную цену.

Самая интересная, с моей точки зрения, категория, которая тоже находится в первичном сегменте – это категория строящихся квартир. Тут я бы разделил подрядчиков на три вида. Первый вид – подрядчики, которые строят медленно, вдумчиво и гуляют «на свои». Конечно, у них есть банковское сопровождение, конечно, они мобилизуют какие-то деньги на рынке, но для которых пример Uber – давайте палить миллиарды, но захватывать долю рынка – не является путеводной звездой. Если мы исходим из того, что отскок будет, то даже если мы еще не прошли дно этого кризиса, то мы, вероятно, не очень далеко от него. И в годичной перспективе паника пройдет, будут найдены некие новые равновесные точки, и эти спокойные, уверенные девелоперы вряд ли будут торопиться подавать квартиры в охваченный паникой рынок. Следовательно, у таких застройщиков нам искать нечего, ведь даже те покупатели, которые сами не паникуют, а думают, что все будет хорошо, предпочтут платить ту же цену, которую готовы платить покупатели-паникеры, а такие застройщики паникерам продавать просто не будет.

На другом полюсе находится третий вид застройщиков, которые готовы продавать дешевле рынка, но у которых мы не готовы покупать, потому что есть риск, что они утонут – как говорится, "не все йогурты одинаково полезны". И если при комфортном рынке, идущем вверх, имеют право на существование эффективные структуры наряду с неэффективными, то как говорил Уоррен Баффет :"Когда наступит отлив, мы все узнаем, кто плавал голым". В Израиле тоже есть застройщики, которые плавают в неглиже, и покупать квартиры у них я бы, конечно, поостерегся.

Не потому, что есть риск потерять все свои деньги, этого риска как раз нет. В Израиле институты обеспечения инвестиций покупателей построены таким образом, что застройщик не может украсть ваши деньги, банк освобождает их под продвижение строительства, под счет-фактуры. Если застройщику удается коррумпировать сотрудника банка и вывести деньги за периметр трастового счета (escrow account) или за бугор (что сегодня практически невозможно), то банку просто придется вернуть эти деньги из своих средств. А поскольку банки этого не любят, то они тоже строят систему таким образом, чтобы сделать мошенничество практически невозможным. Однако это не может гарантировать, что какой-то проект не столкнется с трудностями, и понятно, что у плохих застройщиков этих трудностей будет больше.

Поэтому идеальной целью в сложившейся ситуации, с моей точки зрения, является второй, «средний» вид – качественные застройщики, но достаточно агрессивные, у которых все нормально со структурой их бизнеса, но есть некие кассовые разрывы.

Как найти этих правильных застройщиков? Это тяжелая работа, которую не может, с моей точки зрения, сделать частный покупатель или адвокатская коллегия. Но мы надеемся, что такая работа будет сделана нашими партнерами, и мы сможем предоставить нашим клиентам доступ к ее результатам. Только попросите …

06.05.2020

Понравился материал? Подпишись на рассылку!



вернуться ко всем статьям

Получить консультацию

не корректно введен
не корректно введен
не корректно введен
не корректно введен
не корректно введен