Перед тем, как обсудить ипотечный рынок Израиля, стоит сказать несколько слов про израильский рынок недвижимости, в общем.
- Во-первых, последние 8-9 лет он растет – плавно, медленно, но уверенно. Без резких рывков и падений средняя цена на квартиры выросла за это время примерно вдвое.
- Во-вторых, правительство с ростом цен пытается бороться – поскольку молодые и бедные имеют такое же право голоса, как старые и богатые, при этом первые куда активнее, и могут выйти на улицы. Пока все попытка правительства понизить цены или остановить их рост – нулевой НДС на первую квартиру, лотереи для не имеющих квартиры, ускоренные разрешения на строительство, повышение налоговой нагрузки – привели только к обратному результату.
- В-третьих, в Израиле в сфере покупки недвижимости исторически практически не дискриминируются иностранцы – что превращает рынок израильской недвижимости, пожалуй, в самый диверсифицированный рынок недвижимости в мире, ведь евреи есть почти везде. Впору включать израильскую недвижимость в статьи экспорта, наравне с хайтеком и алмазами.
Теперь перейдем собственно к рынку ипотеки.
Объем ипотечных ссуд в Израиле бьет рекорды из года в год – хотя бы за счет роста цен на недвижимость, покупаемой на эти ипотечные деньги.
Но можно предположить, что американский сабпрайм-кризис в Израиле не повторится – ввиду очень жесткой и консервативной политики Центробанка Израиля, ограничивающего как долю ссуды от стоимости актива, так и долю ежемесячного возврата от текущего дохода семьи.
Иностранцы (включая граждан Израиля, не являющихся его резидентами) могут претендовать на ссуду в размере до 50% от стоимости актива – но «из дому» придется принести не 50%, а больше – до 10% составляет налог на приобретение квартиры, около 2.34% просят риелторы, 1.755% составляет наш адвокатский гонорар.
Заметим, что покупатели, недавно получившие израильское гражданство, могут претендовать на вдвое меньший налог на приобретение, даже если они не проживают в Израиле – такую позицию израильского налогового ведомства нам удалось получить в рамках «пре-рулинга», и потом неоднократно реализовать на практике.
Процент по ипотеке, или стоимость денег, зависит от того, к чему «привязывается» ссуда – к индексу цен (который давно не растет), к «прайму» (израильскому аналогу либора, который давно ниже 2%), или к иностранной валюте. Но российских клиентов он приятно удивит.
Несмотря на то, что ссуда в половину стоимости квартиры – реальной стоимости, которую устанавливает выбранный банком оценщик, а не «нарисованной» сторонами – гарантирует ипотечному банку надежную «подушку безопасности», доказывать наличие текущих доходов для получения ипотечной ссуды придется – это тоже требование израильского регулятора.
Один из крупнейших израильских банков мы научили работать с российскими доходами, и с российской документацией – форму 2НДФЛ сотрудники этого банка декламируют даже сквозь сон.
Однако сегодня основная проблема для иностранцев в Израиле, и для россиян не в последнюю очередь – это не получение «банковской» половины, а ввод в Израиль второй (а вернее, первой – банк всегда дает в качестве ссуды «последние» деньги, когда доля личных средств покупателя уже уплачена продавцу) половины.
Как мы любим шутить, наши российские клиенты предпочитают покупать свои израильские квартиры на свои швейцарские деньги, а не на российские. А перевести деньги в Израиль из Швейцарии (или любой другой страны, налоговым резидентом которой вы не являетесь) мягко скажем, небанально.
Но это тема совершенно отдельного разговора.
А если вас интересуют эти вопросы — то мы приглашаем вас посетить наш сайт, посвященный недвижимости в Израиле.
© Адвокат Эли Гервиц