Израильская недвижимость – взгляд с высоты птичьего полета

Израиль – страна небанальная с любой точки зрения, поэтому и отношения на рынке недвижимости здесь тоже оригинальные. Ну, скажите на милость, где вы еще видели страну, в которой правительство обещает не просто остановить рост цен на недвижимость, но и снизить их на 20% с благородной целью: позволить тем, кто сейчас лишен возможности купить квартиру, ее приобрести?

Государство постоянно декламирует свою горячую заинтересованность в снижении цен на недвижимость. Тем временем цены, как тот кот Васька, слушают, да едят. То есть растут – по целому ряду причин, которые приказам партии и правительства не подчиняются . Тогда с какой стати правительство делает такие громкие заявления? Дело в том, что евреи и «аффилированные лица» склонны переоценивать израильских чиновников. Дескать, в России чиновники плохие, а в Израиле – медом намазанные. И когда нынешний министр финансов говорит «нужно понизить цены на недвижимость», ему склонны верить.

Однако как говорил Черчилль, «искусство политика состоит в том, чтобы предсказать, что произойдёт завтра, на следующей неделе, через месяц, год, а затем объяснить, почему это не произошло». Наш министр финансов ведет себя как не политик: он уверяет, что, если понижения цен на недвижимость не произойдет, он не будет баллотироваться на следующих выборах. Выполнит ли он свое обещание, мне неизвестно, но такие смелые заявления свидетельствуют о сжигании определенных мостов и честном намерении что-то сделать. Вот только о возможности реализовать такое намерение они не свидетельствуют совершенно.

Напомню, что министр финансов сделал себе в бытность министром связи политическое имя на ломке монополии триумвирата мобильных компаний в Израиле, и благодаря этому в одночасье понизил расходы среднестатистической семьи на мобильную связь в три-четыре раза. Увы, рынки мобильной связи и недвижимости очень разнятся: если на рынке мобильной связи регуляция – это царь и бог, и судьбоносные решения принимаются с сегодня на сегодня, то на рынке недвижимости государство – далеко не единственный игрок, и регуляция работает в обе стороны. Если государство, засучив рукава, говорит, что сейчас оно понизит цены на недвижимость, часто происходит обратное. Застройщики, не желающие остаться в минусе, урезают и закупку земель под строительство, и темпы строительства.

Это приводит к падению уровня предложения и – барабанная дробь! — к росту цен на недвижимость. Перефразируя известный анекдот, «что еврею хорошо, то потом ему же и плохо». Последний шаг, который предпринял министр финансов, вызвал, мягко говоря, недоумение достопочтенной публики: он запретил двум из трех государственных органов, публикующих динамику цен на недвижимость … оглашать статистику. Подобный способ борьбы с ростом цен на недвижимость напоминает 1984-й год. За последний год цены на недвижимость выросли еще на 9% в среднем по стране, в Тель-Авиве – на 17%. Значит ли это, что они будут всегда расти? Конечно, не значит. Значит ли это, что они достигли своего пика, и расти им больше некуда? Конечно, тоже не значит.

Так исторически сложилось, что мы представляем интересы покупателей с пост-советского пространства, поэтому говорить мы будем от их имени. Традиционно россияне покупают недвижимость в Израиле в одной из трех зон: в «золотом Иерусалиме» – если важна религиозная составляющая; в Эйлате — если покупатель ищет альтернативу Сочи; или в прибрежном секторе, который начинается на юге в Ришон-ле-Ционе и Бат-Яме, продолжается в Тель-Авиве и Герцлии, и заканчивается Натанией и Кейсарией на севере.

Покупатели, желающие купить именно квартиру, купят ее, скорее всего, в Тель-Авиве, Нетании, Ришоне или Бат-Яме. Те, кто предпочитает частный дом, остановится на Кейсарии, или при неограниченном бюджете на Герцлии – в обоих городах практически нет многоквартирных домов у моря. Почему люди покупают квартиры в Израиле? У одних это объясняется постоянно ухудшающимися отношениями с банками во всем мире, а также стремлением заработать на дальнейшем росте цен на недвижимость. Другие обеспечивают себе стабильный текущий доход от сдачи в аренду приобретенной недвижимости, заметно больший, чем нулевой банковский процент на безрисковые вклады.

В последнее время россияне все активнее стремятся выводить свои средства из России: хранить большие суммы в российских банках становится все опаснее. Центробанк еженедельно отзывает банковские лицензии. Это стало настолько обыденным, что по словам одного нашего клиента перестало быть информационным поводом. Конечно, можно держать все деньги в Сбербанке, но тут страшно подпасть по ограничения по крупным суммах, а разносить деньги в куче банков в размере страхуемого АСВ минимума – концов не соберешь. Держать деньги в банках за рубежом также становится все сложнее. Российское законодательство требует декларации всех зарубежных счетов, и позволяет совершать очень ограниченное количество операций (линк на нашу статью). Иностранные банки стали относиться к россиянам гораздо осторожнее. UBS недавно поднял для россиян «порог входа» с одного миллиона франков до пяти. Латвия отказывается от счетов нерезидентов. Это не единичные случаи: российские деньги вытесняются с западного финансового рынка, причем речь идет и о «старых» денег с репутацией и историей.

Назвать израильские банки тихой гаванью не повернется язык ни у кого (ссылка на статью), а биржа также является очень ненадежным механизмом защиты средств: она находится на восьмом году своего цикла, поэтому высокая стоимость акций и облигаций может рухнуть в любой момент. Наконец, можно инвестировать в старт-апы, золото и произведения искусства, но, во-первых, в этом нужно разбираться, а во-вторых, назвать эти направления безрисковыми инвестициями едва ли у кого-нибудь повернется язык. Неудивительно, что деньги стремятся найти более тихую гавань для себя. На фоне всеобщей нестабильности последних лет израильская недвижимость выглядит консервативной и рентабельной инвестицией.

Поговорим вкратце о том, что и почему покупают в Израиле россияне. Они покупают строящуюся или даже не начавшую строиться недвижимость, готовую жилую недвижимость для сдачи в аренду, «дачу» (то есть, квартиру себе в личное пользование) и, наконец, корпоративную недвижимость для сдачи в аренду. Больший удельный вес приходится на строящуюся недвижимость: россияне покупают квартиры в Израиле «на бумаге». Основных плюсов этой инвестиции два: во-первых, покупателю не нужно вносить все деньги сразу, и достаточно вносить их поэтапно, пропорционально темпу строительства. Кроме того, для получения дохода покупателю не нужно связываться с оперативным управлением. Сдача квартиры в аренду предполагает определенное вмешательство, энергию и время, даже если команда специалистов поможет найти клиентов и оформить сделку. Покупка квартиры на бумаге предполагает, что ее стоимость растет только за счет того, что процесс строительства идет, и отсутствие текущего дохода от аренды сейчас означает только то, что по окончанию строительства инвестор получит гораздо больше, чем дала бы ему текущая арендная плата.

Возникает резонный вопрос: если покупка строящейся недвижимости настолько выгодна, почему же тогда не все «местные» израильтяне покупают недвижимость на бумаге? Дело в том, что у подавляющего большинства жителей страны очень мало свободных денег. После выплаты всех неизбежных расходов даже у семьи с высокими доходами остается очень небольшая сумма денег, которой банально не хватает на покрытие, по сути, «двух аренд»: уплаты ежемесячной арендной платы за нынешнюю свою квартиру, и взносов за строящуюся квартиру. Поэтому многие израильтяне вынуждены жить в арендованной квартире, а если покупать квартиру – то только готовую, для немедленного переезда. Объем рисков при покупке готовой квартиры и квартиры на бумаге в сравнении с российским рынком минимален: за последние годы в Израиле произошло только два инцидента с участием обманутых дольщиков. В одном случае речь шла о людях, которые покупали сельскохозяйственные земли, в комплекте с которыми шло обещание об их немедленном переводе в жилой сектор, и, как следствие, взлете цены на них в десятки раз. Второй случай мошенничества был связан с фирмой, которая занималась организацией жилищных кооперативов.

Мы не даем нашим клиентам покупать сельскохозяйственные земли. Я не против игры в лотерею, но убежден, что рискнуть можно суммой в десять долларов, а не в миллион. Мы не позволяем нашим клиентам покупать квартиры в жилищных кооперативах, поскольку дисконт в цене такой сделки не оправдывают ее риски. Чаще всего первичная заявленная цена вообще оказывается нереальной, и растет, ведь в отсутствие продавца-застройщика никто не несет ответственности перед покупателем. Поэтому все желающие покупать квартиры в строительных кооперативах могут свободно сделать это – но с сопровождением других адвокатов. А что, если разорится компания-застройщик? Это неприятно, это откладывает получение ключей на многие месяцы и ведет к финансовым потерям «по краям», но вариант, при котором заказчик остается и без денег, и без своей квартиры, в Израиле невозможен. В сфере строительства коммерческие риски существуют, но риск оказаться жертвой аферы минимален – при условии, что мы изначально имеем дело с серьезной компанией-застройщиком.


21.12.2016 09:53:28

Понравился материал? Подпишись на рассылку!



вернуться ко всем статьям

Получить консультацию

не корректно введен
не корректно введен
не корректно введен
не корректно введен
не корректно введен