закон

Россияне скупают элитную недвижимость в Израиле

Ведущие позиции среди не граждан Израиля, покупающих недвижимость в Израиле, занимают россияне. Среди жителей стран постсоветского региона преобладают россияне, а среди них — москвичи. Было бы преувеличением утверждать, что россияне абсолютно опережают американцев или европейцев, однако, в сегменте суперэлитной недвижимости в Израиле постсоветское пространство дает реальный бой другим иностранным инвесторам.

Самые дорогие активы в Израиле — дом в Кейсарии, прозванный «Версальским дворцом», и два самых дорогих на сегодняшний день пентхауса принадлежат Валерию Когану и Александру Машкевичу- российскому и казахскому бизнесменам.

Россияне могут похвастаться не только глубокими карманами, но и железными нервами: в июле-августе мои коллеги, которые работают с англо- и франкоязычными евреями, смотрели на меня с огромной завистью, потому что те сделки, переговоры о которых начались в июне, с началом операции «Несокрушимая скала» у них умерли, а у нас нет. У нас есть клиенты, которые после того, как аэропорт «Бен Гурион» был закрыт на сутки из-за риска артобстрела, прилетели сюда на следующий же день первым самолетом из Москвы, для того, чтобы подписать многомиллионные сделки. Таковы, наверное, россияне вообще, и российские евреи в частности: » танки грязи не боятся».

Мировой финансовый кризис не особенно отразился на экономике Израиля. Можно ли сказать то же самое об операции «Несокрушимая скала»?

Большое видится на расстоянии. Я в этом плане я очень сильно верю в «мудрость толпы», которая в данной ситуации отражается на бирже. Операция «Несокрушимая скала» затянулась намного дольше, чем нам этого хотелось бы, не как война, а как локальная контртеррористическая операция. Биржа воспринимала ее довольно ожидаемо. Если бы похожее происходило в какой-либо другой стране, то биржи испытали бы падения, которые измерялись бы десятками процентов, и не понятно, когда бы они отыгрались. Опыт последних десятилетий Израиля показывает, что когда проходят такие «мероприятия» на грани между контртеррористической операцией и войной, израильская биржа немного тормозит, но после этого быстро и оптимистично идет вверх.

Почему выгодно вкладывать деньги в израильскую недвижимость, а не купить объект в Греции или Болгарии?

Начну издалека … Не так давно в стране, которая находится примерно на том же расстоянии лёта от Москвы, что и Израиль, и, наверняка, для среднего россиянина не слишком от Израиля отличается, произошел банковский кризис. Речь идет о Кипре. Тогда страна, которая входит в Евросоюз и пользуется единой европейской валютой, объявила о том, что наступил 1917-й год: экспроприация, грабь награбленное, в общем, все, что мы учили в учебниках про октябрьскую революцию. То, что произошло, не укладывается ни в российскую, ни в израильскую голову.

Ты отдаешь деньги банку, а банк тебе говорит, извини, обратно ты их не получишь. Причем при полной поддержке всей страны — это было решение, принятое не двумя банками — «Кипрским Народным банком» и «Банком Кипра», а на системном уровне, т.е. обращаться в кипрский суд не имело никакого смыла. Возникает резонный вопрос – а может ли то, что случилось на Кипре, произойти в Израиле? Опыт прошлого позволяет нам прогнозировать будущее. Израиль не родился столицей хайтека, страной со вторым после Америки количеством компаний высоких технологий на бирже НАСДАК, с развитым сельскохозяйственным экспортом. В конце 40-х — начале 50-х годов прошлого века Израиль был пустыней, где кроме желания и силы воли евреев, которые решили после Холокоста, что подобное больше никогда не повторится — не было буквально ничего.

Стране нужна была валюта для закупки оружия, чтобы защищаться от наших немиролюбиво настроенных соседей. Валюта была в банках. Она принадлежала частным лицам. Государство решило, что оно эту валюту заберет на благие цели защиты своих граждан. Люди воспротивились и обратились в Верховный суд. В Израиле уже тогда Верховный суд был независимым.

Решение суда было таковым: деньги, которые принадлежат людям, живущим в Израиле, можно насильно обменять на местную израильскую валюту, экспроприировать в том или ином виде, потому что они пойдут на то, чтобы защитить этих людей от смерти. А вот деньги, которые принадлежат иностранцам, неприкосновенны. Согласитесь, не самое напрашивающееся решение – популисты поступили бы иначе. И в этом плане банковская система Израиля, может быть, самая безопасная в мире.

Один мой российский клиент, после банкротства старейшего американского инвестиционного банка в 2008 году, депонировал в Израиль очень крупную сумму под очень низкий процент — планово убыточный депозит. Он его называет «Проект последний миллион» и говорит, что когда в его стране исхода у него отберут все, что он имеет, а в Америке банки со столетней историей, слишком великие, чтобы упасть, разорятся, и он потеряет все деньги (сейчас ему было бы, что добавить и про кипрские банки) — из этого последнего миллиона он сможет построить свою бизнес-империю.

Так что я не скажу вам, почему недвижимость лучше покупать в Израиле, чем в Болгарии или Греции. Но надежность израильской банковской системы проецируется и на сектор недвижимости, который вот уже семь лет показывает резкий рост.

Дешевая ипотека для иностранных инвесторов

Есть обратная корреляция между рисковостью инвестиции и доходностью.

В Израиле очень низкая инфляция, желательный государственный коридор между 1 и 3%, по факту в последнее время мы не достигаем даже нижней границы коридора. Если вы сегодня положите деньги в израильский банк на без рисковый депозит, то получите примерно 0%. Т.е. после запятой есть какие-то маленькие цифры появятся, но не сразу. Но мы, как евреи, из каждого лимона пытаемся сделать лимонад.

Положительная сторона нулевых процентов по безрисковым вкладам такова: помимо безопасности этих вкладов, обратной стороной является очень дешевая ипотека для иностранных клиентов. И это несмотря на то, что они не имеют в Израиле ни кредитной истории, ни доходов.

Очень приятным удивлением для них станет возможность получить ипотечную ссуду в размере около 50% (а если речь идет о первичном рынке — до 60%, а иногда и до 70%) — под процент, который будет существенно ниже 5% годовых! В Израиле есть разные ипотечные планы. Есть фиксированный процент, когда инфляционный риск полностью падает на банк. В этой ситуации банк продает деньги дороже, чем при наличии какой-либо привязки. Есть разные виды привязки: к инфляции, к доллару и евро, к прайму (израильскому аналогу ЛИБОРа) и т.д. Все зависит от того, на какой период человек берет деньги: чем дольше, тем, соответственно, несколько дороже. Банки любят давать ссуды на срок до 15 лет, но существует возможность взять ссуду и на вдвое больший период. Банковский интерес по ссуде, по российским меркам, не может не удивлять своей дешевизной. И еще одна важная деталь — мы научили израильские ипотечные банки работать с российскими документами.

В Израиле нет налога на собственность

В отличие от Америки, в Израиле нет налога на собственность, государство не будет вас ежегодно доить за то, что у вас есть наглость иметь квартиру в Израиле, но при «входе» и » выходе» налогообложение существует. При выходе- это налог на прирост капитальной стоимости, если этот прирост существует, плюс освобождение от налогообложения единственной квартиры. При покупке взимается единовременный налог на приобретение, достаточно конкурентоспособный в сравнении с другими странами.

Покупая недвижимость в Израиле, вы не рискуете стать жертвой мошенников.

Самый лучший пример — покупка квартиры «на бумаге», на этапе котлована или даже намного раньше. Во многих странах постсоветского пространства покупка недостроенной квартиры — очень рисковое предприятие. А покупка квартиры на этапе котлована или до получения разрешения на строительство от муниципалитета — это деньги, выброшенные на ветер. Если все квартиры проданы, то необходимость строительства отпадает сама собой. В этой ситуации можно отдать часть денег «правильным людям» и жить припеваючи.

В Израиле это невозможно, потому что государство как система и государевы люди как чиновники заинтересованы в том, чтобы все квартиры, которые были проданы, были построены. В Израиле подрядчик не может, под риском уголовного преследования, взять деньги от покупателя, кроме как на целевой трастовый счет, который ведется банком, и из которого банк освобождает деньги по этапам строительства, под документы.

Может ли, теоретически, хозяин крупной компании коррумпировать банковского офицера, чтобы тот позволил вывести на оффшор все деньги и сбежать с ними? Теоретически, это могло бы произойти, однако практически не происходит. Потому что если это произойдет, то пострадает банк, который должен будет моментально положить свои собственные деньги на этот счет, а поскольку банки свои деньги любят, то они строят систему так, чтобы коррумпировать конкретного человека было тяжело, чтобы нужно было несколько подписей разных людей, которые между собой не связаны. В общем, покупка недостроенной квартиры в Израиле, безусловно, сопровождается коммерческими рисками, как и любая другая сделка, но она практически полностью освобождена от рисков мошенничества.

Цены на недвижимость в Израиле в последние годы растут

Еще один важный момент: конъюнктура рынка израильской недвижимости.

Даже самые непрофессиональные подрядчики, неправильно подсчитавшие расходы, в Израиле сегодня затрудняются обанкротиться. В крайне редких случаях, даже если проект оказывается банкротом, и его завершает другой застройщик, человек не теряет все свои деньги – даже немного доплатив, он оказывается в большом плюсе за счет завершения строительства.

В прошлом десятилетии в Израиле было одно крупное банкротство большой строительной фирмы. Подавляющее большинство вкладчиков получило свои квартиры, которые были достроены другой компанией, в рамках банковской гарантии. Наибольшие убытки измерялись 10-12 %, которые людям пришлось доложить из своего кармана. Но, опять-таки, из-за конъюнктуры рынка, даже доплатив к ожидаемой цене, они все равно оказались в очень большом плюсе за счет того, что купили квартиры на раннем этапе строительства.

Обычно расчет примерно следующий. Новая квартира на бумаге превратится в готовую в течение 3-4-х лет, плюс-минус, берем консервативный расклад в четыре года. Только за счет того, что квартира будет достроена, она вырастет в цене на 20%. Человек приносит из дому половину денег, другую половину он берет в банке под очень низкий процент (и выплачивает по этапам строительства). Т.е. на тех 50 %, которые принес из дому, он заработает 40% за 4 года — это 10% годовых брутто, с «покупкой опциона» на конъюнктуру рынка: Эти 20% он заработает, если конъюнктура рынка не изменится. За последние 8 лет «средняя температура по больнице» в Израиле повысилась на 82%, при том, что израильская валюта является одной из самых твердых в мире.

Помимо 10% годовых брутто, человек получает опцион на рост конъюнктуры израильского рынка вообще. Есть проекты, которые заканчиваются быстрее, чем за 4 года. Когда речь идет о первичной недвижимости, люди берут более высокие ссуды. Таким образом, в последние годы многие заработали на вложенные деньги куда больше, чем 10% годовых брутто, и даже чем 10% годовых нетто.

Все зависимости от внешней и внутренней политической ситуации рынок недвижимости стабилен

Есть знаменитое высказывание о том, что часто бывает, когда ситуация отвратительная, а биржа идет вверх. Это было до того, как русские придумали фразу, что кризис достиг дна и начал копать, американского чувства юмора на это не хватило. Т.е. вроде бы все плохо, а цены на акции растут. Это потому, что все ожидаемые проблемы и риски уже инкорпорированы в цену.

Что-то подобное происходит и с израильским рынком недвижимости, и не потому, что все плохо. Логика подсказывает, надеюсь, что на меня не обидятся новгородцы, что если бы какие-то ракеты падали на Нижний Новгород, цены на недвижимость там очень резко бы отреагировали. И не только в Нижнем, но и в Москве, и в Питере. На наши «нижние новгороды»– Беер-Шеву и Хайфу- ракеты периодически падали. В 2006 г из Ливана падали на Хайфу, в 2008 и 2014 — на Беер-Шеву. Т.е. в наши цены бомбежка Нижнего уже инкорпорирована под завязку.

Несколько лет назад люди, которые занимались недвижимостью в Тель-Авиве, адвокаты, риелторы, шутили, что есть только один способ понизить цены на квартиры в Тель-Авиве — единственный, но очень действенный. Это чтобы на Тель-Авив начали падать ракеты. Понятно, что это была очень горькая шутка, но доли правды в ней не оказалось, потому что пока мы шутили на эту тему, где-то какие-то другие евреи проектировали противоракетную систему «Железный Купол». Поэтому геополитические риски — уже внутри цены.

Ситуация с Египтом сегодня намного лучше, чем когда там были у власти Мусульманские Братья. Кстати, когда они пришли к власти в Египте, цены в Израиле не отреагировали. Когда ставленники Хизбаллы возглавили правительство Ливана, когда в Сирии началась гражданская война, которая привела к 3 миллионам беженцев и 200 тысячам погибших,- все это не повлияло на нашу недвижимость. Нельзя проводить аналог с Ростовской областью, сирийцы к нам не бегут и не повышают спрос на наши квартиры. Это общий фактор для всех потенциальных покупателей.

В Израиле каждый 5-й говорит на русском языке

Это еще один особый фактор, который делает израильскую недвижимость более милой именно выходцам из постсоветского пространства. Несмотря на то, что пишут в Израиле справа налево, строили эту страну выходцы из России и Украины, и восстанавливал иврит Элиэзер Бен Иегуда, родом из Белоруссии.

© Адвокат Эли Гервиц