закон

Еврейское счастье: цены на недвижимость в Израиле

 

Ни один разговор об Израиле не проходит без упоминания беспокойных соседей … и цен на недвижимость в Израиле. Несмотря на то, что с 2008-го года кризис бьет то по Америке, то по России, то по Китаю – и все это время по Европе — цены на квартиры в Израиле как начали расти 8 лет назад, так и растут до сих пор.

Никакого волшебного Клондайка, где вы черпаете землю и вместе с песком находите золото, в Израиле нет. Причины этого роста в нескольких стратегических факторах. С одной стороны, население Израиля неуклонно множится. Что интересно, хоть в религиозно-иудейском и арабском секторах рожают по-прежнему больше, чем в светском, в первых двух рождаемость падает, а в последнем – том самом, где сконцентрирована основная покупательная способность –растет.

В то же время, Израиль недаром называют 51-ым штатом США. Одно из последствий американизации – «раскрепощение женщин Востока» и, как следствие, растущее число разводов. Так что если раньше на семью нужна была одна средняя квартира, то после развода уже две.

Следующий важный момент — это скопившийся разрыв между спросом и предложением. Цены на недвижимость в Израиле растут не всегда. Так, был период, когда цены на недвижимость в Израиле не росли даже номинально, и падали с учетом инфляции. Падали умеренно, инфляция измерялась считанными процентами, это не инфляция рубля, но, тем не менее, квартиры не росли в номинале.

В конце 1990-х – начале 2000-х наложились друг на друга два тренда. С одной стороны, широкомасштабное строительство — как запоздалое решение проблемы репатриантов начала девяностых. С другой – кризис «дот.комов» двухтысячного года, который ударил не только по покупательной способности, но и по строительным компаниям, которые вместе с жилой недвижимостью строили офисную. Как результат – строительство стало. А раскочегарить остановившийся паровоз занимает время.

На сегодняшний день, по разным оценкам, дефицит предложения квартир на израильском рынке недвижимости составляет от 70.000 до 140.000 единиц. Для России с 140-миллионным населением это, конечно, не цифры. Но в Израиле потребность в новых квартирах «для внутреннего потребления» – не считая зарубежный спрос – составляет всего порядка 40.000 квартир в год. То есть каждый год появляются новые 40.000 семей — за счет взросления детей, разницы между разводами и браками, и т.п. Если не делать никаких экстраординарных шагов, в обычный год удается выпустить на рынок примерно тридцать-сорок тысяч квартир. А это значит, что только для покрытия уже существующего дефицита нужны от двух до пяти лет. В реальности же нехватка единиц жилья на сегодняшний момент только увеличивается, в среднем на 10.000 квартир в год в течение последних двух лет.

В Израиле очень диверсифицированный международный спрос на недвижимость. Я подозреваю, что квартиры в Голландии по большому счету не нужны никому, кроме самих голландцев и, может быть, какого-то количества инвестиционных и пенсионных фондов (часть из которых тоже возглавляют израильтяне). А вот квартиры в Израиле очень нужны евреям из самых разных стран. Наш опыт двух последних десятилетий показывает: когда одну страну накрывает волна кризиса, или резко падает ее валюта, приходят покупатели из других стран, которые кризис задевает на тот момент не так сильно.

Сказанное выше касается в первую очередь покупки квартир про запас, которые мы называем дачами – поскольку подавляющее большинство покупается в приморских городах вокруг Тель-Авива. Оставаясь в геополитической плоскости, многие евреи в последнее время покупают и квартиры для постоянного проживания. И речь идет не только о евреях из Украины, бегущих от непредсказуемой войны, или из России, бегущих от полной предсказуемости.

Со свойственным евреям черным юмором мы шутим, что главным выгодоприобретателем после терактов в Париже было … Объединение израильских девелоперов. Не будем также забывать, Израиль ведет (не так резво, как хотелось бы Бараку Обаме) мирные переговоры, и часть израильских граждан живет за «зеленой чертой» — признанной границей государства Израиль. Не рассказывайте о том, что я вам это сказал, израильским крайне правым, но если будет достигнуто мирное соглашение, то очень многим израильским поселенцам придется вернуться в сузившиеся границы Израиля. Им нужно будет где-то жить — а это спрос еще на десятки тысяч квартир и домов.

Развитый ипотечный рынок открыт не только для израильтян, но и для иностранцев. Иностранные инвесторы считают очень позитивным моментом возможность «не приносить из дому» всю сумму, необходимую для покупки квартиры: на сегодняшний день люди, которые не проживают в Израиле, могут рассчитывать на ипотеку в размере половины стоимости квартиры, под смешные по российским меркам проценты (меньше – иногда намного меньше – 5% годовых ).

Например, если ссуда выдается под 2% годовых с привязкой к индексу цен, то в стране с десятипроцентной инфляцией это составит 12% годовых. А в Израиле, где инфляция долгое время не превышает 2% годовых, а в последние полтора года вообще была отрицательной, можно сказать, что деньги мобилизуются почти даром.

Еще один приятный момент для россиян – мы научили израильскую банковскую систему оперировать российскими документами на русском языке, причем нашим клиентам не приходится делать ни нотариальное заверение, ни переводы. Банки готовы положиться на то, что мы делаем достаточные проверки документов, чтобы быть уверенными в том, что люди не рисуют себе распечатки счетов в фотошопе.

В заключение я обязан рассказать историю, которая наполнит российских читателей гордостью. Год назад, летом 2014-го года, в Израиле проводилась контртеррористическая операция «Нерушимая скала», в рамках которой не только мы бомбили Газу, но и Газа бомбила нас. Системе «Железный купол» периодически приходилось сбивать железные болванки над разными израильскими городами, в том числе и над Тель-Авивом.

Мы сотрудничаем с очень широкой сетью риелторов. Так вот, риелторы, заточенные на французский, английский, американский рынки, вначале ходили с потухшими глазами, а потом вовсе отправились дружными рядами в отпуск, чтобы не мучиться. Единственные сделки, которые совершались в тот период, заключались – как вы уже догадались – русскими! Только русские могут на следующий день после отмены авиарейсов, когда боевые действия в самом разгаре, прилететь в Израиль для того, чтобы подписать здесь миллионные сделки, в которых даже не был внесен аванс.

И это возвращает меня на семь лет назад, в разгар кризиса 2008-2009 гг. В тот период из большого количества сделок, которые были на уровне оплаты аванса в 10, 20, 30%, когда грянул кризис, многие иностранные инвесторы поспешили выйти, уплатив пени в 10%, а иногда и больше. Из наших украинских клиентов из сделок вышли все, не было ни одного, который довел бы сделку до конца.

А вот из наших российских клиентов не было ни одного, кто бы вышел из сделки. Те, кто вышли, потеряли десятки процентов наличных денег. Те, кто остались, примерно удвоили свои инвестиции. У меня только одно объяснение этому – русские танки грязи не боятся.

© Адвокат Эли Гервиц