закон

Особенности российского инвестирования в недвижимость за рубежом

Эли Гервиц — президент крупнейшей израильской русскоязычной адвокатской коллегии «Эли (Илья) Гервиц» отвечает на вопросы по инвестициям граждан России в зарубежную недвижимость.

Вопрос: Объем российских инвестиций в зарубежную недвижимость в целом (в деньгах и в кв. м). Как он выглядит, если взять период с 2012 по 2015 год? Какие тенденции наблюдаются в 2016-м?

Касательно Израиля, нет, и, очевидно, не может быть каких-либо конкретных данных  — ни по квадратным метрам, ни по суммам. Причин две.  Основная, наверное, заключается в том, что ваши соотечественники — россияне, приобретая недвижимость в Израиле, в отличие от приобретения ими же недвижимости в большинстве других стран, также являются еще и … нашими соотечественниками – израильтянами, то есть имеют израильское гражданство, и поэтому статистически воспринимаются как израильские граждане, а не как иностранцы.

Вторая причина состоит в том, что в Израиле есть 3 основные инстанции, которые отслеживают динамику цен на недвижимость. Это Центральное статистическое бюро, Налоговое управление при Министерстве финансов, и Министерство строительства. На короткий период времени у них вообще бывают разные векторные оценки. Понятно, что если речь идет о годах, то они где-то приходят к общему знаменателю, но когда речь идет о коротком периоде времени, они могут давать разные результаты, потому что оценивают, вернее, прикидывают, динамику цен на израильскую недвижимость по разным выборкам. И являются ли покупатели россиянами – ни  одним из их критериев не является.

Никакого монопольного игрока – строительной компании, риэлтерской сети, или адвокатской коллегии, которая контролировала бы весь рынок покупки израильской недвижимости россиянами, или его львиную долю – нет, поэтому приходится полагаться на интуицию и говорить о динамике, а не об абсолютных величинах.

Screen-Shot-02-02-16-at-04.07-PM-004

Вопрос: Какие объекты предпочитают покупать наши соотечественники – и как они потом с ними поступают чаще всего: продают, сдают в аренду с помощью УК?

Россияне  покупают недвижимость в Израиле по двум причинам. Одна – для личного проживания во время визитов в Израиль, вторая – для инвестиций. Иногда обе эти причины объединяются в одном объекте. Это не всегда верный подход, потому что тогда критерии поиска могут быть совершенно разными. Если покупается квартира для проживания, то она практически всегда, за двумя небольшими исключениями – Эйлат и Иерусалим, – покупается в прибрежной зоне Тель-Авива, которая на юге включает в себя также города Ришон ле Цион и Бат-Ям, а на весьма относительном «севере» –  Герцлию, Натанию и Кейсарию.

Объективный минус покупки недвижимости там в глазах покупателя-инвестора – это низкий текущий доход от арендной платы. Чем квартира дороже, тем меньший кеш-флоу она приносит в относительных величинах, хотя и больший в абсолютных. Если речь идет о покупке недвижимости с чисто инвестиционной целью, то тогда для получения 4-5% годовых брутто, приходится удаляться в столицу юга Израиля – Беер-Шеву, или столицу севера Израиля – Хайфу, или в соседние города.

Несмотря на то, что относительный доход в процентном отношении больше, в абсолютном он невелик. Соответственно, управлением такими квартирами, которые приносят, скажем, 500-1000 долларов в месяц, никто лично заниматься не будет, а передаст их в руки управляющей компании. Еще одна важная точка отсечения – это покупать готовую квартиру или квартиру на бумаге.

В Израиле практически не существует рисков мошенничества при покупке квартиры на бумаге – при условии, что это покупка от застройщика, а не строительный кооператив (но мы нашим клиентам вообще не даем покупать квартиры в строительных кооперативах, по многим соображениям). Законодательство и правоприменение построено так, чтобы не было такой бизнес-модели – собрать деньги у  вкладчиков, кинуть их на 100% стоимости или близко к этому, и с этими деньгами сбежать. Последняя такая попытка, которая имела место больше 10 лет назад, привела к резкому изменению законодательства.

И сегодня застройщику запрещено брать больше, чем  7% от стоимости квартиры, кроме как на специальный трастовый счет, который посвящен конкретному проекту, и за которым следит израильский банк. А последние славятся консервативностью и надежностью. Что россияне делают с купленной недвижимостью – продают или сдают в аренду?

Недвижимость, которая изначально покупалась с целью проживания, в аренду обычно не сдают. В Израиле принято два вида аренды: либо долгосрочная, кратная годам – год, два, три, либо короткая туристическая «поденнная» аренда в стиле Эйр-бнб. Если сдавать квартиру в долгую аренду, то понятно, что самому жить в ней во время визитов в Израиль невозможно. Можно сдавать ее в краткосрочную аренду и таким образом извлекать из нее прибыль.

Но наш опыт показывает, что большинство россиян выросли на сказке про Машу и Медведя и не хотят, чтобы кто-то спал в их кровати и ел из их плошки.

Если речь идет о квартирах, которые изначально покупались в инвестиционных целях, то они в аренду сдаются. Однако, как я уже говорил, очень популярна покупка квартиры на бумаге, в этом случае в течение первых нескольких лет россиянин, который в Израиле не проживает, избавлен от необходимости заниматься проблемами сдачи недвижимости в аренду, поскольку она просто строится.

Вопрос: Как долго инвестиционный объект в среднем находится в собственности российского гражданина? 

У меня такое ощущение, что несмотря ни на какие кризисы, слово «продажа» полностью отсутствует в вокабуляре россиянина, который покупает недвижимость в Израиле.  Если он вынужден рассматривать ее как источник дохода, то он сдаст ее в аренду, но на каждые двадцать историй покупки квартиры приходится не более, чем одна история продажи.

Вопрос:В недвижимость каких стран предпочитали наши люди вкладывать средства три года назад – и что стало интересным к последнему времени?

Я ничего не могу сказать про другие страны, кроме Израиля – у нас очень узкая географическая специализация. Про Израиль же можно сказать следующее. Во-первых, Израиль с какой-то стороны стал менее интересным для российских покупателей недвижимости – просто потому, что он стал дороже для тех, кто зарабатывает деньги в рублях, а тратить вынужден в шекелях.

Рубль очень сильно за эти годы упал по отношению к доллару, с шекелем этого не произошло. С другой стороны, в последние 8 лет израильская недвижимость демонстрирует стабильный, устойчивый , постоянный рост без резких всплесков и падений. За это время стоимость жилой недвижимости в Израиле примерно удвоилась. В данном случае израильский рынок недвижимости рассматривается как консервативная, а не спекулятивная инвестиция.

Вопрос:И насчет цен. Известно, что российских инвесторов изначально практически во всех странах держали за… ну ладно, будем корректными, за людей несведущих. И старались им продать вдвое-втрое дороже (это, конечно, редко удавалось) или хотя бы завысить цену процентов на 20-30 (а вот такое когда-то наблюдалось сплошь и рядом). По-вашему, эта тенденция ушла в прошлое? Или все еще встречаются случаи, когда объект продается в российские руки по цене, завышенной относительно рынка?   

Да, действительно, есть страны, в которых российским инвесторам и просто россиянам пытаются продать недвижимость заметно дороже ее реальной рыночной стоимости. Есть ли такие попытки в Израиле? Подозреваю, что не может не быть. Мы исходим из того, что с нашими клиентами этого обычно не происходит.

Во-первых, потому что для застройщиков и риэлторов, с которыми мы работаем, мы являемся той самой курицей, которая несет золотые яйца. И если кто-то из наших клиентов посчитает себя обманутым или недовольным, мы просто перестанем работать с этими компаниями.

Есть и второй момент, объективный. Мы не являемся оценщиками недвижимости, и никогда не ответим на вопрос, а стоит ли покупать за предложенную сумму. Но есть вопрос, на который мы можем ответить, а вернее информация, которую мы можем предоставить, просто потому, что мы владеем ивритом и имеем доступ к базам данных. Это вопрос, а за сколько выставлялась на продажу или была продана подобная квартира в этом же или соседнем доме в последнее время.

Перед  покупкой квартиры мы можем просто дать нашему клиенту подробную информацию о том, какие квартиры есть на рынке, какие цены за них запрашиваются, какие суммы платятся — все это мы видим из отчетности, которая подается в налоговую инспекцию, и из аналитических баз данных. Тут я предвижу улыбку. Однако в Израиле дельта между ценой, которая указана в отчетности в налоговую инспекцию, и реальной суммой сделки, не велика, если есть вообще.

Вопрос: Какие объекты за рубежом можно сегодня назвать инвестиционно привлекательными для наших граждан? Проще: что вы посоветуете (если вообще посоветуете) купить соотечественнику, который спрашивает вас, стоит ли вкладываться в зарубежную недвижимость – и если да, то в какой стране и какой объект принесет наибольшую доходность, а какой самым надежным образом сохранит вложенные средства?

Должен признать, что мы ничего не понимаем в недвижимости в Латвии, Болгарии, Америке и России. Мы израильские адвокаты, поэтому если люди будут покупать недвижимость вне Израиля, нам от этого экономически ни холодно, ни жарко. Если же говорить об израильской недвижимости, то основным вопросом является цель. Если это квартира для проживания, то для россиян критическим фактором является минимальная удаленность от моря, желательно пешая доступность, и хороший вид на это самое море.

Если же речь идет об инвестиционном вложении, то тогда мы, условно говоря, рекомендуем разделить миллион долларов на 4-5 разных корзиночек, купив относительно недорогие по израильским меркам квартиры в удалении от Тель-Авива, и сдавать их в аренду. Первый плюс – это приносит больший текущий доход. Второй плюс – если требуются аккордно несколько сот тысяч долларов, то нет необходимости продавать единственную квартиру в Тель-Авиве за миллион, два или три, можно продать одну или несколько из небольших квартир, выйдя только из части инвестиций, а не из всей.

Помимо такого подхода к израильской недвижимости, как просто покупка готовых квартир или квартир на бумаге – подхода относительно простого в исполнении и с практической, и с юридической точки зрения,  — существует возможность входить в небольшие строительные проекты в качестве инвесторов, но это, очевидно, тема для совершенно отдельной статьи.