закон

Израиль — серебряный призер «олимпиады роста цен на недвижимость»

За пятилетний период с 2007-го года Израиль занимал второе место в мире – после Гонконга – по приросту стоимости недвижимости. Таков результат сравнения показателей израильского рынка недвижимости с анализом, проведенным изданием «Экономист».

Израильский рынок вырос за эти пять лет на 55%.

Результат вдвойне удивительный, если вспомнить о геополитических и регуляционных факторах.
С одной стороны, за это время Израиль провел две контртеррористические операции, которые в других странах назвали бы войной, причем во второй из них система «Железный купол» сбивала палестинские ракеты над экономической столицей Израиля.
С другой стороны, министерства строительства и финансов декларативно заявляют о намерении добиться существенного падения цен на квартиры, а израильский Центробанк повышает банковские ставки и вводит ограничения на ипотеку с тем, чтобы остудить рынок недвижимости.

Несмотря на это цены растут – и если в середине 2011-го года их рост был приостановлен на фоне акций социального протеста, то в 2012-ом году цены снова демонстрируют рост, хотя и не такой резкий, как три-пять лет назад.

Такое противоречие  требует объяснения. Я хочу предложить следующее.

Положительная динамика цен на недвижимость в Израиле связана с двумя основными факторами:

· устойчивый и увеличивающийся внутренний спрос

· резкое увеличение участия иностранных покупателей — на фоне накопившегося за десять лет дефицита строительства нового жилья.

Начнем с внутренного спроса. Израиль является практически единственной западной страной с положительным приростом населения. Однако еще более важным фактором является не общее количество жителей, а число потенциальных покупателей недвижимости, то есть людей в возрасте 25-39 лет. И именно этот сегмент будет в Израиле расти до середины следующего десятилетия.

Таким образом, будет расти число семей — то есть количество потребителей недвижимости. Еще одним важным фактором роста цен на недвижимость в Израиле является … постоянный рост разводов. После развода семье нужна уже не одна единица жилья, а две.

Перейдем к внешнему спросу. Я считаю, что для иностранцев «Израиля», как самостоятельного бренда, практически не существует — есть три отдельных бренда, рассчитанных на разные социо-экономические категории покупателей.

1. Эйлат

Это типичная курортная зона. Здесь недвижимость покупают в основном французы и русские, первые — только в качестве «дачи», у вторых же присутствует особая категория: много бизнесменов из северной и восточной частей России живут в Эйлате зимние полгода, летом возвращаясь в Россию, иногда с семьей, иногда без.

В основном политика российских покупателей в Эйлате все же делится между покупкой домов и квартир со сдачей их в краткосрочную аренду в свое отсутствие и покупкой для личного пользования без сдачи в аренду.

2. Побережье Тель-Авива

Эта зона включает в себя, помимо собственно Тель-Авива, также расположенные севернее Герцлию и Нетанию, а с недавнего времени и Бат-Ям, расположенный южнее Тель-Авива и предлагающий новые элитные проекты на первой линии от моря по заметно более низким, чем у северного соседа, ценам.

3. «Золотой Иерусалим»

Здесь представлены в основном покупатели с более ярко выраженной религиозной составляющей принятия решения, причем не только иудеи, но и христиане. Тут на рынке вместе с русскими доминируют американцы, англичане и французы.

Основным отличием внешнего спроса на израильскую недвижимость – в отличие от недвижимости в других странах – является диверсификация спроса между покупателями из разных стран.

Если до середины прошлого десятителетия американцы скупали дешевую для них израильскую недвижимость за дорогие доллары, то сегодня их присутствия на рынке практически не заметно ввиду кризиса на внутреннем американском рынке и резкого падения курса доллара к шекелю.

На смену американцам рост курса евро привел на израильский рынок европейцев, в первую очередь французов. В 2006-2008 гг. очень активны были и покупатели из России, к которым постепенно присоединились и граждане Украины.

Обе эти категории практически смело волной кризиса. Однако если украинских покупателей Израиль все еще ждет назад, особенно в связи с недавней отменой виз, то россияне вернулись на израильский рынок недвижимости уже в начале 2010-го года и за прошедший год существенно увеличили как количество совершенных ими сделок, так и стоимость покупаемых активов.

Извечный вопрос, которым заканчивается любое интервью со мной – покупать ли недвижимость в Израиле, и если да – то когда.

Ответа на этот вопрос у меня, конечно, нет, но при принятии решения следует различать краткосрочные и долгосрочные тенденции. И если вы не спекулянт, то вас должны больше интересовать последние.

С точки зрения долгосрочных тенденций существуют пять факторов, которые поддерживают динамику роста цен на недвижимость.

Во-первых, Израиль, в отличие от подавляющего большинства развитых стран, характеризуется устойчивым ростом населения – связанным с высокой рождаемостью и высоким уровнем медицины – что диктует постоянное и устойчивое увеличение спроса на жилую недвижимость.

Во-вторых, Израиль является популярным курортом с недостаточным числом гостиниц и высокими ценами на их услуги, что приводит к перенаправлению части жилого фонда, в первую очередь в приморских городах и в Иерусалиме, в фонд краткосрочной аренды.

В-третьих, в Израиле более, чем в других странах, имеет место «экспорт спроса на недвижимость» – обеспеченные евреи из России, Франции, Америки, Англии, Украины покупают квартиры как для проживания в свои короткие визиты, так и в качестве «запасного аэродрома», в таком количестве, что государство рассматривает ситуацию с такими «квартирами-призраками», то есть квартирами, стоящими пустыми большую часть года, как национальную проблему.

В-четвертых, в Израиле очень низкая банковская ставка (по ипотекам с одной стороны, и по вкладам с другой), что делает инвестиции в недвижимость доступными и более привлекательными, чем банковские депозиты.

В-пятых, после кризиса, вызванного «мыльным пузырем» в сфере высоких технологий в начале этого века темпы строительства резко упали при продолжающемся приросте населения, что вызвало накопление дефицита жилищного фонда, перекрыть который не удается до сих пор, особенно в свете увеличения покупок квартир в Израиле иностранцами.

С точки зрения краткосрочных тенденций можно говорить об обратном тренде.

Два-три года назад квартиры «улетали, как горячие булочки», при этом чаще дороже, чем первоначально заявленная цена (по причине конкуренции за каждую квартиру между несколькими покупателями).

А сегодня от однозначного «рынка продавцов» Израиль переходит к более сбалансированной ситуации, которая вынуждает девелоперов предлагать пакеты льгот и скидок, а покупателям позволяет вести переговоры о цене с позиции силы.

Невозможно обойти вниманием и недвижимость класса ультра-премиум – квартиры, занимающие целый этаж в новых тель-авивских небоскребах в прибрежной полосе, и элитные особняки на «израильских Рубевках». При ценах в 20.000 евро за метр и 20-30 миллионов евро за квартиру такие единичные объекты могут конкурировать по цене с Лондоном и Москвой, а вот покупатели – даже если они живут в Лондоне – говорят в основном на русском. Так, три самых дорогих квартиры в Израиле были приобретены олигархами из России, Казахстана и Украины.

© Адвокат Эли Гервиц