закон

Вверх по лестнице, ведущей вниз, или как цены на израильскую недвижимость падают … вверх

Если верить израильской экономической прессе – а обычно ей можно верить – за последние пять месяцев все индексы цен на покупку недвижимости были нейтральными или отрицательными. И министр финансов спешит сделать из этого напрашивающийся вывод, что цены на квартиры в Израиле пошли вниз. Вроде со статистикой тяжело спорить. Спорить тяжело, а вот понимать и ее, и общую картину – не помешает. Вы же помните про три вида лжи – просто ложь, наглая ложь, и статистика.

Начнем с обшей картины. Она на цифры не влияет, а на их восприятие – еще как. За понижение цен на квартиры «топит» министр финансов. Он взлетел на волне популярности, резко понизив в бытность министром связи цены на услуги мобильных операторов, создал отдельную партию, получил пост министра финансов себе и министра строительства для товарища по партии – и дал очень нетипичное для политика обязательство: если ему не удастся понизить цены на квартиры, чтобы они перестали быть несбыточной мечтой молодых семей, то он не будет баллотироваться на следующих выборах. Обещание он дал, весь инструментарий для его реализациии вроде получил, но оказалось, что рынок недвижимости сильно отличается от рынка сотовой связи – если на последнем для резкого понижения цен хватило просто открыть рынок и дать еще пару лицензий, то на первом все намного сложнее. И если ты давишь на застройщиков, то они строят меньше, и цены не падают, а растут. Дошло до того, что в Израиле – демократическом государстве, вроде бы – запретили публиковать некоторые рейтинги динамики цен на недвижимость, и оставили только один, политически правильно выдержанный. И он идет вниз почти полгода. И если завтра война – то есть выборы – то министр финансов пойдет на них под флагом выполненного обещания.

Жизнь, однако, чуть сложнее. Я не буду рассказывать анекдоты про Чурова, у которого Путин выигрывает выборы в США, но и тут мы имеем дело с волшебством, выворачивающим реальность наизнанку.

В статистике два главных вопроса – кто считает, и что считает. И понимают ли потребители статистики, что считалось на самом деле. Когда речь идет о недвижимости, то и потенциального покупателя, и потенциального продавца интересует не средняя температура по больнице, а динамика цены на КОНКРЕТНУЮ квартиру, или на квартиру с конкретными параметрами. Например, если вы взвешиваете покупку четырехкомнатной квартиры в Тель-Авиве в десяти минутах ходьбы от моря, то вас интересует, какова динамика цен на четырехкомнатные квартиры в Тель-Авиве в десяти минутах ходьбы от моря.

Но статистика измеряет как раз среднюю температуру по больнице. И в нормальной ситуации, когда государство не вмешивается в рынок, эта средняя температура дает достаточно точную картину действительности. Но это если государство не всмешивается в рынок – а в Израиле оно как раз вмешивается, как слон в посудной лавке.

Как было сказано выше, министр финансов получил все возможные инструменты – министерства и ведомства – для того, чтобы влиять на рынок недвижимости, и на цены на нем. И запустил с помощью этих инструментов флагманский проект, называемый «Цена для новосела». В рамках этого проекта государство, которое является не только основным регулятором, но и основным собственнником земли, идущей под строительство, кардинально изменило условия тендеров на землю для застройщиков. Если раньше тендер выигрывал застройщик, который предлагал за участок земли максимальную цену, то теперь выирывает тот, кто гарантирует максимальный откат … нет, конечно, всего лишь самую низкую цену для покупателя.

И с рынком происходит следующее (цифры взяты с потолка для пущей наглядности). В нормальной ситуации на рынке продается тысяча квартир по средней цене в миллион долларов. Потом государство вытесняет со свободного рынка двести квартир, и вместо них продается двести квартир в рамках программы «Цена для новосела», со скидкой в 20% от рыночной цены – скидки, достигнутой за счет косвенного финансирования со стороны государства, которое ровно этих денег недополучило в рамках тендеров на продажу земли.

И когда считают среднюю температуру по больнице – то есть среднюю цену ПРОДАННЫХ квартир, то она ожидаемо оказывается ниже (в нашем случае на 4%). Значит ли это, что цена каждой из реальных проданных квартир стала меньше? Нет, не значит. И многие экономисты говорят, что когда интервенция государства в рынок недвижимости закончится – а рано или поздно это произойдет – и реальные цены пойдут вверх, и статистика, которая уже не будет включать квартиры, декларативно продаваемые дешевле рынка – направится туда же.

Значит ли это, что цены на израильскую недвижимость всегда будут только расти? Нет, конечно, не значит. Но говорит ли публикуемая статистика о том, что они уже пошли вниз? Мне – не говорит!

© Адвокат Эли Гервиц