закон

Покупка квартиры в Израиле – а давайте вывезем продавца в швейцарский банк?

Если раньше основной проблемой россиян, желающих купить недвижимость в Израиле, был поиск квартиры, соответствующей их критериям и бюджету, то сегодня главным барьером является расчет с продавцом – то есть доставка денег для совершения сделки в Израиль.

Бывают ситуации очень простые: деньги клиента заработаны в России, с них уплачены все налоги, они никогда Россию не покидали, и лежат на счетах в российских банках. И в этой ситуации израильские банки будут вставлять палки в колеса (иди объясни им, что после пятилетнего владения квартира продается без налогов) – но в конце концов деньги в Израиль поступят.

Однако часто деньги у клиентов находятся за рубежом. Эти деньги были заработаны давно, задолго до появления закона о КИКах (контролируемых иностранных компаниях), и российский налоговый кодекс нарушен не был. А вот с валютным регулированием в России беда – что признают и российские власти – и за шаг вправо, шаг влево можно на ровном месте налететь на конфискацию всех денег на счету, поэтому декларировать счет ретроактивно многим страшно. Вот этими-то деньгами покупатели и хотят воспользоваться для покупки квартиры или дома в Израиле.

Когда-то можно было без проблем открыть на свое имя счет в Израиле, перевести на него деньги из условной Швейцарии – и с него рассчитываться за квартиру. Сегодня это на грани невозможного, если не за ней. Поэтому израильские адвокаты стали искать креативные выходы из положения. О некоторых из них мы сейчас и поговорим – а вы решите, являются ли они выходами на самом деле.

Напрашивается вопрос – а почему не отправить деньги из-за рубежа напрямую на счет продавца? У него есть объяснения, откуда деньги – за квартиру, а с покупателем у израильского банка вроде вообще нет точек соприкосновения, ведь он не является клиентом. Может ли такой вариант сработать? Может. Но может и не сработать – как мы поясним ниже. А в некоторых ситуациях минимального риска достаточно, чтобы рассматривать его, как неприемлемый.

В чем заключается риск? В том, что банк продавца откажется принимать деньги из-за рубежа: «пускай ваш покупатель откроет свой счет в Израиле, переведет на свой счет деньги, и платит с него». Возникает вопрос – а каковы последствия такого отказа банка продавца – что это, форс-мажор, нарушение договора продавцом, нарушение договора покупателем? Как ни печально, скорее всего последнее.

Может, решением проблемы является открытие адвокатского трастового счета? И тут ответ тот же – может сработать, может не сработать.

И вновь риск даже немногим больше ноля оказывается неприемлемым.

Но евреи не сдаются! И израильские риелторы, и российские покупатели часто задают мне вопрос: а нельзя ли решить эту проблему следующим образом? Мы за своей счет привезем продавца в Швейцарию, откроем ему счет в швейцарском банке, и проведем всю сделку внутри Швейцарии. Швейцарским банкам будет не очень интересна причина перевода, а если и будет – мы покажем договор купли-продажи. А потом продавец без проблем переведет деньги с одного своего счета на другой свой счет: со своего швейцарского на свой израильский.

Красиво, правда? Предлагаю сейчас не читать дальше, закрыть глаза и попробовать отгадать, работает ли эта схема … ну или догадаться, почему она НЕ рабочая, то есть не сильно обличается от двух не лишенных рисков решений, описанных выше (перевода продавцу на израильский счет, и открытию трастового счета на имя адвоката).

Важно понимать: я не могу сказать, что эта схема не сработает никогда, но вопрос, который должен быть задан, на самом деле другой – это не «есть ли шанс, что этот вариант сработает?», а «есть ли риск, что этот вариант сорвется?».  И если есть, то в чем он заключается.

….голосом Ворошилова: время пошло…

Итак, этот вариант действительно является если не совсем нерабочим, то наверняка очень рискованным. Для продавца. Самое смешное заключается в том, что продавец скорее всего не сможет перевести деньги «с одного своего счета на другой свой счет», то есть в Израиль со своего швейцарского счета. Вернее, не сможет это сделать без объяснения причин главному израильскому церберу – БАНКУ. Любому израильскому банку. Ответ, что источник этих денег – это продажа его квартиры в Израиле, и ремарка «не ваша собачье дело» на вопрос о том, почему расчеты производились в Швейцарии, а не в Израиле, так же как и ссылка на то, что продавцу заплатили за это лишние деньги, помогут очень слабо. Они приведут к тому, что банк продавца потребует у ПРОДАВЦА предоставить все те же самые документы ПОКУПАТЕЛЯ, которые он потребовал бы от самого покупателя для открытия счета. На самом деле можно предположить, что документов будет затребовано намного больше, чем если бы покупатель изначально пришел бы открыть себе счет. Плач продавца, что у него нет контакта с покупателем, и документы он предоставить не может, на банк впечатления не произведет – банк просто отфутболит деньги обратно в Швейцарию. Что в этой ситуации будет делать продавец, которому деньги нужны как раз в Израиле? Думаю, что устраивать истерики покупателю.

Поэтому когда кто-то предлагает вам гениальное решение заплатить продавцу несколько лишних десятков тысяч долларов, чтобы он согласился принять у вас деньги в Швейцарии или Гондурасе, помните – ваш израильский адрес продавец себе примерно представляет …

Неужели все так безнадежно? Нет, конечно, не все…. но надо разделять советы на те, которые даются публично, читателям, и на те, которые даются приватно, клиентам.

А иногда понимание того, что решения нет, тоже является в некотором роде решением – и по крайней мере спасает от вхождения в сделку, которую невозможно завершить.

© Адвокат Эли Гервиц

Photo: depositphotos.com @ 3dmentat