закон

Израильская недвижимость – взгляд с высоты птичьего полета

Израиль – страна небанальная с любой точки зрения, поэтому и отношения на рынке недвижимости здесь тоже оригинальные. Ну, скажите на милость, где вы еще видели страну, в которой правительство обещает не просто остановить рост цен на недвижимость, но и снизить их на 20% с благородной целью: позволить тем, кто сейчас лишен возможности купить квартиру, ее приобрести?

Государство постоянно декламирует свою горячую заинтересованность в снижении цен на недвижимость. Тем временем цены, как тот кот Васька, слушают, да едят. То есть растут – по целому ряду причин, которые приказам партии и правительства не подчиняются .
Тогда с какой стати правительство делает такие громкие заявления? Дело в том, что евреи и «аффилированные лица» склонны переоценивать израильских чиновников. Дескать, в России чиновники плохие, а в Израиле – медом намазанные. И когда нынешний министр финансов говорит «нужно понизить цены на недвижимость», ему склонны верить. Однако как говорил Черчилль, «искусство политика состоит в том, чтобы предсказать, что произойдёт завтра, на следующей неделе, через месяц, год, а затем объяснить, почему это не произошло». Наш министр финансов ведет себя как не политик: он уверяет, что, если понижения цен на недвижимость не произойдет, он не будет баллотироваться на следующих выборах. Выполнит ли он свое обещание, мне неизвестно, но такие смелые заявления свидетельствуют о сжигании определенных мостов и честном намерении что-то сделать. Вот только о возможности реализовать такое намерение они не свидетельствуют совершенно.

Напомню, что министр финансов сделал себе в бытность министром связи политическое имя на ломке монополии триумвирата мобильных компаний в Израиле, и благодаря этому в одночасье понизил расходы среднестатистической семьи на мобильную связь в три-четыре раза. Увы, рынки мобильной связи и недвижимости очень разнятся: если на рынке мобильной связи регуляция – это царь и бог, и судьбоносные решения принимаются с сегодня на сегодня, то на рынке недвижимости государство – далеко не единственный игрок, и регуляция работает в обе стороны. Если государство, засучив рукава, говорит, что сейчас оно понизит цены на недвижимость, часто происходит обратное. Застройщики, не желающие остаться в минусе, урезают и закупку земель под строительство, и темпы строительства. Это приводит к падению уровня предложения и – барабанная дробь! — к росту цен на недвижимость. Перефразируя известный анекдот, «что еврею хорошо, то потом ему же и плохо».
Последний шаг, который предпринял министр финансов, вызвал, мягко говоря, недоумение достопочтенной публики: он запретил двум из трех государственных органов, публикующих динамику цен на недвижимость … оглашать статистику. Подобный способ борьбы с ростом цен на недвижимость напоминает 1984-й год.
За последний год цены на недвижимость выросли еще на 9% в среднем по стране, в Тель-Авиве – на 17%. Значит ли это, что они будут всегда расти? Конечно, не значит. Значит ли это, что они достигли своего пика, и расти им больше некуда? Конечно, тоже не значит.

Так исторически сложилось, что мы представляем интересы покупателей с пост-советского пространства, поэтому говорить мы будем от их имени.
Традиционно россияне покупают недвижимость в Израиле в одной из трех зон: в «золотом Иерусалиме» – если важна религиозная составляющая; в Эйлате — если покупатель ищет альтернативу Сочи; или в прибрежном секторе, который начинается на юге в Ришон-ле-Ционе и Бат-Яме, продолжается в Тель-Авиве и Герцлии, и заканчивается Натанией и Кейсарией на севере. Покупатели, желающие купить именно квартиру, купят ее, скорее всего, в Тель-Авиве, Нетании, Ришоне или Бат-Яме. Те, кто предпочитает частный дом, остановится на Кейсарии, или при неограниченном бюджете на Герцлии – в обоих городах практически нет многоквартирных домов у моря.
Почему люди покупают квартиры в Израиле? У одних это объясняется постоянно ухудшающимися отношениями с банками во всем мире, а также стремлением заработать на дальнейшем росте цен на недвижимость. Другие обеспечивают себе стабильный текущий доход от сдачи в аренду приобретенной недвижимости, заметно больший, чем нулевой банковский процент на безрисковые вклады.

В последнее время россияне все активнее стремятся выводить свои средства из России: хранить большие суммы в российских банках становится все опаснее. Центробанк еженедельно отзывает банковские лицензии. Это стало настолько обыденным, что по словам одного нашего клиента перестало быть информационным поводом. Конечно, можно держать все деньги в Сбербанке, но тут страшно подпасть по ограничения по крупным суммах, а разносить деньги в куче банков в размере страхуемого АСВ минимума – концов не соберешь.
Держать деньги в банках за рубежом также становится все сложнее. Российское законодательство требует декларации всех зарубежных счетов, и позволяет совершать очень ограниченное количество операций (линк на нашу статью). Иностранные банки стали относиться к россиянам гораздо осторожнее. UBS недавно поднял для россиян «порог входа» с одного миллиона франков до пяти. Латвия отказывается от счетов нерезидентов. Это не единичные случаи: российские деньги вытесняются с западного финансового рынка, причем речь идет и о «старых» денег с репутацией и историей.

Назвать израильские банки тихой гаванью не повернется язык ни у кого (ссылка на статью), а биржа также является очень ненадежным механизмом защиты средств: она находится на восьмом году своего цикла, поэтому высокая стоимость акций и облигаций может рухнуть в любой момент. Наконец, можно инвестировать в старт-апы, золото и произведения искусства, но, во-первых, в этом нужно разбираться, а во-вторых, назвать эти направления безрисковыми инвестициями едва ли у кого-нибудь повернется язык.
Неудивительно, что деньги стремятся найти более тихую гавань для себя. На фоне всеобщей нестабильности последних лет израильская недвижимость выглядит консервативной и рентабельной инвестицией.

Поговорим вкратце о том, что и почему покупают в Израиле россияне.
Они покупают строящуюся или даже не начавшую строиться недвижимость, готовую жилую недвижимость для сдачи в аренду, «дачу» (то есть, квартиру себе в личное пользование) и, наконец, корпоративную недвижимость для сдачи в аренду.
Больший удельный вес приходится на строящуюся недвижимость: россияне покупают квартиры в Израиле «на бумаге». Основных плюсов этой инвестиции два: во-первых, покупателю не нужно вносить все деньги сразу, и достаточно вносить их поэтапно, пропорционально темпу строительства. Кроме того, для получения дохода покупателю не нужно связываться с оперативным управлением. Сдача квартиры в аренду предполагает определенное вмешательство, энергию и время, даже если команда специалистов поможет найти клиентов и оформить сделку. Покупка квартиры на бумаге предполагает, что ее стоимость растет только за счет того, что процесс строительства идет, и отсутствие текущего дохода от аренды сейчас означает только то, что по окончанию строительства инвестор получит гораздо больше, чем дала бы ему текущая арендная плата.

Возникает резонный вопрос: если покупка строящейся недвижимости настолько выгодна, почему же тогда не все «местные» израильтяне покупают недвижимость на бумаге? Дело в том, что у подавляющего большинства жителей страны очень мало свободных денег. После выплаты всех неизбежных расходов даже у семьи с высокими доходами остается очень небольшая сумма денег, которой банально не хватает на покрытие, по сути, «двух аренд»: уплаты ежемесячной арендной платы за нынешнюю свою квартиру, и взносов за строящуюся квартиру. Поэтому многие израильтяне вынуждены жить в арендованной квартире, а если покупать квартиру – то только готовую, для немедленного переезда.
Объем рисков при покупке готовой квартиры и квартиры на бумаге в сравнении с российским рынком минимален: за последние годы в Израиле произошло только два инцидента с участием обманутых дольщиков. В одном случае речь шла о людях, которые покупали сельскохозяйственные земли, в комплекте с которыми шло обещание об их немедленном переводе в жилой сектор, и, как следствие, взлете цены на них в десятки раз. Второй случай мошенничества был связан с фирмой, которая занималась организацией жилищных кооперативов.

Мы не даем нашим клиентам покупать сельскохозяйственные земли. Я не против игры в лотерею, но убежден, что рискнуть можно суммой в десять долларов, а не в миллион.
Мы не позволяем нашим клиентам покупать квартиры в жилищных кооперативах, поскольку дисконт в цене такой сделки не оправдывают ее риски. Чаще всего первичная заявленная цена вообще оказывается нереальной, и растет, ведь в отсутствие продавца-застройщика никто не несет ответственности перед покупателем. Поэтому все желающие покупать квартиры в строительных кооперативах могут свободно сделать это – но с сопровождением других адвокатов.
А что, если разорится компания-застройщик? Это неприятно, это откладывает получение ключей на многие месяцы и ведет к финансовым потерям «по краям», но вариант, при котором заказчик остается и без денег, и без своей квартиры, в Израиле невозможен. В сфере строительства коммерческие риски существуют, но риск оказаться жертвой аферы минимален – при условии, что мы изначально имеем дело с серьезной компанией-застройщиком.

После того, как квартира достроена и передана покупателю, можно либо сдать ее в аренду, либо продать и войти в новый раунд, используя полученную прибыль.
Вторая частая разновидность сделок – покупка квартиры для сдачи ее в аренду. В Европе готовые квартиры нередко приобретаются с уже живущим в ней арендатором. В Израиле такой сценарий не слишком распространен. На практике покупка квартиры и заключение договора с квартиросъемщиком – это две разные операции. Впрочем, будьте уверены: если уж риэлторы помогли вам купить квартиру, они не бросят вас в поисках арендатора.
В Израиле распространены два типа сдачи квартиры в аренду: краткосрочная аренда, ярким примером которой является сервис airbnb.com, и долгосрочная, сроком от года и более. Краткосрочная аренда появилась сравнительно недавно, и уже захватила весомую часть рынка – но она несет за собой регуляционные и налоговые риски. Поэтому основным видом является классическая долгосрочная аренда, на сроки, кратные году. При таком раскладе ни арендодатель не может выселить арендатора, ни арендатор не может разорвать договор по собственному усмотрению до истечения срока. Сегодня в парламенте рассматривается ряд реформ, направленных на защиту прав арендатора, но никаких a-la-американских историй о том, что арендатор – царь и бог, которого невозможно выселить, а арендодатель – машина по молчаливому обслуживанию квартиры, в Израиле нет. Поэтому если вам повезло с арендатором, вы будете общаться с ним лично раз в год, при пролонгации договора, а в остальное время – лишь следить за тем, что на ваш банковский счет поступил очередной ежемесячный платеж.

Поскольку израильская недвижимость – это инвестиция консервативная, никаких двухзначных текущих доходов ожидать не приходится. Чем квартира дороже, тем меньший она приносит в процентном отношении доход от аренды, но вместе с тем и меньше головной боли. Если у вас есть пять миллионов долларов, и вы решаете вложить их в покупку одной квартиры, у вас будет один очень платежеспособный арендатор, который легко предоставит вам банковскую гарантию. Однако если вы поделите эти пять миллионов на двадцать квартир по 250 тысяч долларов, у вас появится два десятца жильцов: хипстеров, молодых семей, студентов — у которых лишних денег не будет, как, следовательно, и банковской гарантии. Соответственно увеличится вероятность того, что кто-то из ваших жильцов окажется неплатежеспособным, однако и текущий доход будет выше. Принято считать, что годовая доходность от сдачи квартир в аренду колеблется в пределах от полутора процентов (в самых дорогих квартирах) до пяти (в самых бюджетных).

Однако в последние годы основным источником дохода является все-таки не арендная плата, а прирост капитальной стоимости. Несмотря на запрет нашего министра публиковать статистику, цены за последние восемь лет практически удвоились. Кто-то может сделать вывод, что этот поезд уже ушел, и мы имеем дело с мыльным пузырем, который рано или поздно лопнет. Другие сочтут, что надо прыгать в вагон этого поезда, который все еще отнюдь не последний.
Следующая цель вложения в израильскую недвижимость – это покупка «дачи». Такая недвижимость покупается без намерения постоянно там жить или зарабатывать на ней. Учитывая, что мы живем в стране-курорте, понятно, что покупатель «дачи» ищет либо вид на море, либо физическую его доступность, либо оба эти критерия.
Мы советуем нашим клиентам очень четко уяснить для себя, какую цель они преследуют, покупая квартиру в Израиле. Если хочется иметь «дачу», то ее надо искать в цепочке прибрежных городов, о которых мы говорили раньше: Кейсария, Нетания, Герцлия, Тель-Авив, Бат-Ям, Ришон-ле-Цион. (ссылка на izreal)
Наконец, четвертым пунктом является инвестиция в корпоративную недвижимость. Это источник наиболее высокого текущего дохода: если жилая недвижимость приносит прибыль до 5%, то здесь нижний предел составляет 6%, а верхний доходит и до 10%.

В корпоративной недвижимости другая система налогообложения и структурирования сделки: если квартиру чаще всего покупают физические лица на себя, то корпоративную недвижимость покупают на юридическое лицо, находящееся в Израиле или за его пределами. Минус корпоративной недвижимости как инвестиции — прирост капитальной стоимости менее ожидаем, чем в жилой. Кроме того, она более подвержена рыночной цикличности: в Израиле был период, когда в стране было построено множество небоскребов в надежде на миллиарды доткомов. А потом пузырь лопнул, и все новостройки остались на длительное время невостребованными. С жилой недвижимостью ситуация, безусловно, более предсказуемая: количество семей, которым нужно где-то жить, зависит от цикличности рынка в гораздо меньшей степени.
Еще один момент, которого нужно коснуться – низкая стоимость ипотечного кредита. За последний год ипотека в Израиле подорожала на 1%, и даже зазвучали голоса о необходимости начале расследования против банков со стороны антитрастового ведомства – но даже после этого повышения ипотека в Израиле остается весьма недорогой. И для ее получения не требуется иметь доходы в Израиле.

Израиль – очень маленькая страна. Больше мы не станем, а если мы договоримся однажды о мире с соседями, мы станем меньше: в случае возврата спорных территорий в Израиль стекутся все живущие за «зеленой чертой», и им тоже потребуются десятки тысяч квартир. Более того, сейчас в стоимость недвижимости в Израиле включен дисконт на постоянно продолжающийся конфликт с соседями. Если мир будет заключен, то Монако умоется слезами зависти. Произойдет ли это? Я как израильтянин на это очень надеюсь.

© Адвокат Эли Гервиц